Luật 101 – Mọi Điều Bạn Cần Biết Về Pháp Luật Hoa Kỳ

Luật Tài sản

Luật tài sản có lẽ là môn luật cơ bản làm đau đầu sinh viên nhất. Nguyên tắc cơ bản của luật tài sản có vẻ khá rõ ràng: bạn sở hữu cái gì đó thì tức là nó là của bạn, và bạn có thể làm bất kỳ điều gì bạn muốn với nó. Nhưng luật tài sản, hơn bất kỳ ngành luật nào khác, có cả gánh nặng hàng ngàn năm lịch sử và có quá nhiều những khía cạnh mang tính kỹ thuật. Bạn có biết rằng bạn có thể sở hữu ngôi nhà của bạn theo quyền sở hữu hoàn toàn tuyệt đối trừ khi cái bạn có thuộc quyền sở hữu hoàn toàn tuyệt đối bị ràng buộc bởi một điều kiện kèm theo? Hay nếu bạn có ý định để lại tài sản cho con cháu, hãy thận trọng đừng để vi phạm Luật cấm chuyển nhượng bất ngờ. Cả hai di sản này của thời phong kiến, và nhiều thứ khác nữa, vẫn còn tồn tại trong luật tài sản hiện đại ngày nay. 

Không những thế, luật tài sản cũng liên quan đến những vấn đề chính sách xã hội cơ bản và công nghệ đang phát triển. Liệu chính phủ có thể cấm xây dựng trên các hòn đảo chắn cửa vịnh để ngăn xói mòn bờ biển hay không? Nếu một người chủ đất không sửa ngôi nhà đang có người thuê, liệu người thuê nhà có thể tự mình sửa nó và trừ số tiền sửa chữa vào tiền thuê nhà hay không? Nếu một bác sĩ nghiên cứu phát triển một sản phẩm có giá trị thương mại từ máu của bệnh nhân, ai sẽ là người có quyền đối với sản phẩm đó bác sĩ hay bệnh nhân? Ai là người sở hữu một hình ảnh được đưa lên trên mạng thông tin toàn cầu? 

Chương này bắt đầu bằng một số nguyên tắc cơ bản, sau đó là xem xét một số khía cạnh quan trọng của luật tài sản từ thời trung cổ đến thời hiện đại. Chủ đề rất rộng, vì vậy chúng tôi chỉ nêu ra những nét cơ bản. 

Luật tài sản là gì? 

Con người trong nền văn minh của chúng ta đã có những quan niệm mang tính cảm tính về tài sản, và một phần nhiệm vụ đặt ra trong chương này là tìm hiểu mức độ khác biệt giữa khái niệm về tài sản trong luật với quan niệm cảm tính đó. Chúng ta hãy bắt đầu với quan niệm cảm tính về tài sản, quan niệm mà chúng ta có thể nhận thấy ngay từ suy nghĩ mà những đứa trẻ tiếp thu được từ cha mẹ chúng.

Ngay một đứa trẻ cũng đã có quan điểm rất rõ về tài sản: “của con chứ!” Món đồ chơi, con búp bê, hay chiếc chăn mà Suzie bé bỏng thường thích đắp, đều là của bé. Ẩn trong lời nói “của con” chính là quan niệm về quyền sở hữu, giống hệt quan niệm về quyền sở hữu của cha mẹ cô bé đối với ngôi nhà, chiếc ô tô, hay tiền bạc của họ và đó đều là những ví dụ về tài sản. Cốt lõi của quan niệm này chính là cái mà Sir William Blachstone, tác giả của chuyên luận từ thế kỷ XVIII có tính chất giải nghĩa luật nước Anh gọi là “Quyền chế ngự tuyệt đối và duy nhất… đối với… vật… trong sự loại bỏ hoàn toàn quyền của các cá nhân khác trong xã hội”. Quyền sở hữu, hay quyền chế ngự, là khả năng kiểm soát việc sử dụng đối với một tài sản. Suzie có thể giả vờ rằng búp bê của bé là một vị khách trong một tiệc trà, hay là Nữ thần Cổ tích, hay là người mẹ đang đi làm, cũng giống như cha mẹ của bé có thể sơn nhà màu cam, đặt giường ngủ trong phòng khách, hay treo ảnh Adolf Hitler lên tường. Bé có thể cho bạn chơi cùng búp bê, hay không cho bạn chơi với nó, cũng giống như cha mẹ bé có thể mời hàng xóm sang nhà chơi hay không cho họ vào nhà. Bé có thể đưa cho bạn giữ hộ, đổi lấy một món đồ chơi khác, hoặc từ chối đổi đồ chơi, cũng giống như cha mẹ bé có thể bán nhà với bất kỳ mức giá nào trong phạm vi có thể mà họ có thể bán được hoặc giữ lại không bán. 

Trong xã hội của chúng ta, quan niệm về quyền sở hữu đối với vật vẫn được xem là trung tâm của ý niệm về sở hữu. Luật tài sản quan tâm đến những vật khác nhau mà con người có thể sở hữu và cách mà người ta sở hữu chúng. Cả hai thành tố của khái niệm này vật với tư cách là đối tượng của luật tài sản và quyền sở hữu tuyệt đối đều chưa đầy đủ, song luật về tài sản thì lại còn rườm rà hơn. 

Trước hết, hãy quan tâm đến vật, hay còn gọi là đối tượng của quyền tài sản. Con búp bê của Suzie và ngôi nhà của cha mẹ cô bé là những thứ có thể trở thành tài sản của con người. Hầu như tất cả những gì hữu hình đều có thể trở thành khách thể của quyền sở hữu. Chúng ta phải nói “hầu như”, bởi vì có một số thứ mặc dù hữu hình nhưng việc nó có thể trở thành tài sản hay không vẫn còn gây tranh cãi. Suzie “thuộc về” cha mẹ của cô bé, nhưng không phải là tài sản của họ. (Điều này cũng thể hiện sự thay đổi trong khái niệm tài sản; nếu Suzie là người Mỹ gốc Phi thì trước nội chiến, cô bé có thể là tài sản của một ai đó). Thế còn quả thận của cha Suzie thì sao? Chúng là tài sản với ý nghĩa rằng không ai có thể lấy chúng đi được, nhưng liệu chúng có phải là tài sản với ý nghĩa rằng ông ấy có thể bán một quả cho ai đó cần ghép thận hay không? (Ở một số quốc gia, câu trả lời là Có; ở nước Mỹ, câu trả lời là Không, ít nhất là đến thời điểm này). 

Tài sản cũng không phải chỉ bao gồm những vật hữu hình. Nếu cha của bé Suzie là một tác giả, ông có quyền tác giả đối với những cuốn tiểu thuyết ông viết ra. Đó là một dạng vô hình của tài sản trí tuệ; ông không sở hữu cuốn sách, mà là sở hữu quyền xuất bản các cuốn sách. Cha của Suzie cũng có thể sở hữu cổ phiếu, trái phiếu, phần vốn góp trong các quỹ đầu tư chung. Các công cụ tài chính kiểu như vậy là hình thức phổ biến nhất của tài sản trong xã hội chúng ta, cho dù chúng chỉ là vô hình.

Khi pháp luật đi theo con đường nhận biết lợi ích của các tài sản vô hình, quan niệm cốt lõi của luật tài sản liên quan đến “vật” đã bị chia tách. Liệu quyền để nhận các lợi ích có phải là tài sản hay không? Và còn những lợi ích và đặc quyền khác từ chính phủ nữa, chẳng hạn như bằng lái xe, biển hiệu taxi, hay giấy phép phát sóng truyền hình? Liệu một nhân viên có quyền tài sản đối với công việc của mình không? Liệu có phải tất cả các đặc quyền hay quyền lợi đều có khả năng trở thành đối tượng của tài sản? 

Việc chuyển từ các tài sản hữu hình sang vô hình làm nảy sinh một vấn đề đối với luật tài sản. Nếu tài sản không chỉ gắn với vật thì phạm vi của luật tài sản sẽ là gì? Nếu nó mở rộng đến tất cả các yếu tố có giá trị tiềm năng thì mọi thứ đều có thể là đối tượng của luật tài sản. Nhưng nếu tất cả mọi thứ đều có thể là một phần của tài sản thì sẽ chẳng có gì thực sự là đặc biệt đối với luật tài sản cả. 

Việc nêu ra các vấn đề này cũng đã minh họa cho sự khiếm khuyết của yếu tố thứ hai của tài sản là khái niệm về quyền sở hữu tuyệt đối. Cha mẹ của Suzie sở hữu ngôi nhà của họ, nhưng quyền sở hữu đó còn lâu mới đạt được như quan niệm của Blackstone về quyền chế ngự tuyệt đối. Họ không thể sử dụng tài sản của họ cho bất kỳ điều gì họ muốn. Nếu họ muốn mở một cửa hàng trong ngôi nhà của mình, các quy định về phân khu chức năng của khu vực họ sinh sống có thể không cho phép làm điều đó. Nếu họ tổ chức những bữa tiệc ồn ào hay để rác chất đống trên bãi cỏ, hàng xóm hay quan chức địa phương có thể có những biện pháp pháp lý nhất định để ngăn chặn họ. Họ cũng không thể ngăn cản người khác sử dụng tài sản này. Họ sở hữu phần đường đi bộ phía trước ngôi nhà, nhưng không được cấm người đi bộ đi trên đó. Và người khác cũng có thể có những quyền lợi nhất định đối với tài sản của họ. Nếu họ vay tiền để mua nhà, họ phải trao cho ngân hàng một quyền theo hợp đồng (thực chất là một lời hứa hẹn sẽ thanh toán) và lợi ích từ tài sản (nhận thế chấp ngôi nhà để đảm bảo cho khoản vay). 

Khi xem xét khái niệm mở rộng của tài sản gồm cả các vật vô hình cùng với sự sụp đổ của khái niệm quyền sở hữu tuyệt đối, chúng ta thấy rằng luật tài sản không thực sự chỉ là về việc sở hữu đối với vật. Thay vào đó, luật tài sản quan tâm đến mối quan hệ giữa con người với con người trong sự liên hệ với những nguồn tài nguyên có giá trị. Những mối quan hệ đó không được chỉ rõ trong quan niệm về quyền sở hữu tuyệt đối của Blackstone, hay của cô bé Suzie, mà sẽ mang những nội dung khác nhau phụ thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Luật tài sản quy định về một tập hợp các quyền; không có một quan niệm nào về quyền sở hữu có thể bao trùm được tất cả. Thay vào đó, sẽ là các mối quan hệ pháp lý khác nhau mà con người có thể có được liên quan đến những lợi ích có giá trị. 

Tập hợp các quyền xác định lợi ích nào mà một người chủ có thể có được đối với một tài sản nhất định. Hãy xem tập hợp các quyền giống như một bó củi. Nếu một người ôm cả bó củi (tất cả các quyền đối với một đối tượng của quyền tài sản), vô hình hay hữu hình, chúng ta sẽ cho người đó là chủ sở hữu của tài sản. Ngay cả khi họ không ôm cả bó củi, nhưng mà là phần lớn của bó củi, hoặc một vài thanh củi quan trọng nhất, thì chúng ta vẫn coi họ là chủ sở hữu. Dưới đây là những thanh củi quan trọng nhất, hay chính là những lợi ích quan trọng nhất đối với tài sản mà một người có thể có được. Vì quyền tài sản là không tuyệt đối, tất cả những yếu tố này cũng có giới hạn nhất định.

• Tự do sử dụng. Cha mẹ của Suzie có thể làm những gì họ muốn đối với ngôi nhà của họ mà không cần phải xin phép người khác. 

• Quyền cấm đoán. Không ai khác có thể sử dụng ngôi nhà trừ khi cha mẹ của Suzie đồng ý cho họ dùng. 

• Quyền chuyển nhượng. Cha mẹ của Suzie có thể bán hoặc đem ngôi nhà đi cho người khác. Họ cũng có thể quyết định số phận của ngôi nhà sau khi họ chết, bằng việc để lại nó cho Suzie hoặc tặng cho Hiệp hội bảo vệ động vật (SPCA) trong di chúc của họ.

• Quyền được bảo vệ trước các hành vi gây hại. Giống như việc không ai khác có quyền sử dụng ngôi nhà, không có ai có quyền gây thiệt hại cho ngôi nhà. Nếu người hàng xóm chặt cây của họ và đổ lên mái nhà của cha mẹ Suzie, cha mẹ em có quyền đòi lại từ người hàng xóm tiền bồi thường thiệt hại do chi phí phát sinh để sửa chữa mái nhà.

Mức độ tương đối thay vì tuyệt đối của luật tài sản được thể hiện khi nhìn vào những ví dụ mà ở đó một trong số những quyền lợi cơ bản nêu trên được xác định rõ và bị hạn chế. Một trong những quyền quan trọng nhất trong nhóm quyền nêu trên là quyền cấm đoán người khác sử dụng tài sản của mình. Quyền cấm đoán này có một số biểu hiện rõ ràng; một người vô gia cư không thể đến ngủ trong phòng khách nhà bạn nếu không được bạn cho phép. Bất kỳ sự xâm nhập nào vào mảnh đất của bạn mà không được phép của bạn hay không vì những đặc quyền nhất định được luật quy định để vào đều bị coi là xâm nhập trái phép. Nếu ai đó đi ngang qua mảnh đất của bạn, ném rác ở đó, hay thậm chí dắt một con chó đi trên bãi cỏ nhà bạn, đó cũng là xâm nhập trái phép. Theo truyền thống thì một người chủ đất được xem là không chỉ sở hữu phần bề mặt của đất mà tất cả phần xuống sâu đến trung tâm của trái đất cũng như lên tận “bầu trời”. Đến ngày nay, phần đầu của quan niệm đó vẫn còn được công nhận; hàng xóm của bạn không thể đào đường hầm phía dưới mảnh đất nhà bạn, hay đào chéo qua để lấy một thứ khoáng chất nào đó phía dưới mảnh đất của bạn. Tuy nhiên, phần sau thì không còn chính xác nữa. Một chiếc máy bay bay phía trên nhà bạn ở độ cao 9 km, hoặc một vệ tinh bay trên quỹ đạo trái đất ở phía trên nhà bạn không phải là sự xâm nhập trái phép. 

Hơn nữa, pháp luật cũng quy định một số đặc quyền nhất định để đi vào phần bất động sản của người khác trong một số trường hợp, và đó không phải là xâm nhập trái phép. Ví dụ như người bán nhà có một khoảng thời gian hợp lý sau khi bán để di chuyển các tài sản vẫn để trong ngôi nhà, trừ khi các bên thỏa thuận rằng toàn bộ tài sản của bên bán phải được chuyển ra trước khi hoàn tất việc mua bán. Các công chức nhà nước như cảnh sát trật tự, cảnh sát phòng cháy chữa cháy và thanh tra y tế có thể vào nhà trong một số trường hợp để bảo vệ trật tự công cộng. Nếu cha mẹ của Suzie thực hiện việc kinh doanh ở trên mảnh đất của họ, pháp luật về chống phân biệt đối xử ngăn cản họ làm cái việc là không cho phép khách hàng đi vào mảnh đất của họ vì lý do chủng tộc. 

Hãy giả thiết là không có sự xâm phạm về mặt vật lý đối với ngôi nhà mà là những hình thức xâm phạm khác. Liệu chủ của bất động sản có quyền ngăn cản người khác gây tiếng ổn, gây mùi, khói hay làm rung không? Nếu bạn sống gần một nhà máy sản xuất phân vô cơ, và nhà máy đó thải ra mùi khó chịu, thỉnh thoảng lại còn có bụi rơi xuống đất của bạn, liệu đó có phải là quyền tài sản của bạn đã bị xâm phạm không? Câu trả lời của luật là có, nếu sự xâm phạm lên việc hưởng dụng tài sản của bạn được coi là không hợp lý. Sự xâm phạm đối với tài sản này được gọi là gây phiền phức. Nó cũng có thể vi phạm quy định của địa phương hay pháp luật của bang quy định chi tiết về những vấn đề này.

Dĩ nhiên, vấn đề rắc rối ở đây chính là xác định khi nào thì những thứ như bụi, mùi, tiếng ồn bị coi là không hợp lý. Hãy nghĩ đến những tiếng ồn có khả năng gây ra phiền phức. Đứa con của hàng xóm nhà bạn tập đàn piano (rất tệ) cả tiếng đồng hồ sau khi tan trường thì sao? Và ban nhạc rock của cậu anh trai đang ở tuổi mới lớn tập luyện ở âm độ cao nhất cả tiếng đồng hồ sau giờ học? Hay tập cả ba tiếng? Tập vào ban đêm? Tập vào đêm trước buổi hòa nhạc? Tối nào cũng tập? Như bạn có thể thấy, cần phải có sự nhận định và đánh giá đối với những việc này. Tòa án sẽ xem xét từng dạng xâm phạm, xảy ra khi nào, ở đâu và mức độ thường xuyên như thế nào, nó có tác động như thế nào đến việc hưởng dụng cũng như giá trị kinh tế của tài sản của bạn để quyết định xem có coi một hành động cụ thể là gây phiền phức hay không. Việc nhìn nhận và đánh giá này thuộc về một phần nhiệm vụ của tòa án khi xem xét các mối quan hệ cấu thành nên luật tài sản. 

Chính vì vậy mà luật tài sản không phải là về vật, hoặc thậm chí là bằng một quan niệm đơn giản, là sự sở hữu đối với vật. Thay vào đó, luật tài sản, giống như tất cả các luật khác nói về sự phân bổ các nguồn lực có giá trị trong xã hội. Nó, một cách tất yếu, sẽ gắn liền với các vấn đề về kinh tế, chính trị, và cách nhìn của chúng ta về một xã hội như thế nào là tốt. Khi đó, chúng ta cần khám phá cái gì đủ điều kiện để được coi là tài sản, khi một thứ được coi là tài sản thì ý nghĩa của nó là gì, và câu trả lời cho những câu hỏi này liên hệ thế nào với các quan hệ xã hội, quyền lực và công lý. 

Vì sao chúng ta cần có luật tài sản? 

Câu hỏi đầu tiên, giống như với bất kỳ ngành luật nào, đó là vì sao chúng ta cần có luật tài sản? Cụ thể hơn, là vì sao chúng ta cần một hệ thống tài sản riêng? Có vấn đề gì không nếu thay vào đó, chúng ta để cho bất kỳ ai cũng đều “sở hữu” tất cả mọi thứ cùng nhau, hay là để cho không có bất kỳ quyền sở hữu đối với bất kỳ thứ gì có giá trị thực thi về mặt pháp lý?

Thực ra thì chúng ta cũng chẳng “cần” có sở hữu tư nhân, ở góc độ là xã hội có thể tồn tại mà không cần có nó. Chúng ta biết được điều này bởi đã từng có những xã hội vận hành tốt với quan niệm về tài sản tư nhân không giống như chúng ta. Hãy cùng nhìn lại một trong những xã hội đã từng tồn tại trước thời đại của chúng ta, nước Anh thời phong kiến.

Vào thời Trung cổ, nhất là sau sự xâm chiếm của đế chế Norman vào năm 1066, nhà nước và xã hội Anh được tổ chức khác hẳn so với ngày nay. Có một bài tụng ca ngắn có tên Mọi thứ đều tươi sáng và đẹp đẽ mô tả khái quát các thang bậc trong xã hội phong kiến bấy giờ: 

Người giàu trong lâu đài

Người nghèo đứng ngoài đường

Dù bậc cao hay thấp

Thân phận Chúa trao cho 

Nhà vua ở vị trí cao nhất trong thang bậc hình kim tự tháp của xã hội phong kiến, tiếp xuống dưới là các lãnh chúa, sau đó là đến các quý tộc nhỏ, các hiệp sĩ và cuối cùng là người nông nô. Các bậc bề trên không thể yêu cầu người dưới quyền tự động tuân thủ họ, như các chính phủ ngày nay có thể yêu cầu; và những người ở thang bậc dưới cũng không thể yêu cầu bề trên bảo hộ cho mình, như những công dân ngày nay có thể làm. Hai vấn đề đi liền với nhau là tuân thủ và bảo hộ này được xử lý bởi một cơ cấu mà ở đó mỗi thành viên của trật tự xã hội phong kiến đều có: một thân phận. Thân phận con người trong xã hội phong kiến định ra quyền sở hữu đối với đất đai loại quyền tài sản quan trọng nhất cũng như vị trí xã hội và nghĩa vụ về mặt chính trị. Nhà vua có thể ban đất cho một lãnh chúa, đổi lại lãnh chúa phải đồng ý cung cấp một số lượng binh lính nhất định để đi chiến đấu cho nhà vua. Lãnh chúa đến lượt mình cũng có thể ban đất cho một hiệp sĩ và hiệp sĩ đổi lại phải đồng ý chiến đấu bảo vệ lãnh chúa, điều này cũng cho phép lãnh chúa thực hiện nghĩa vụ của mình đối với nhà vua. Và tiếp tục theo cách như vậy xuống đến những người nông nô, họ có thể được giao đất để canh tác và phải thực hiện một số nghĩa vụ với lãnh chúa như nộp tô và phục vụ. Do các quyền tài sản mang theo nó các nghĩa vụ như chiến đấu hay lao động, tài sản không có khả năng chuyển nhượng một cách tự do; nhà vua không thể đồng ý với trường hợp người mua lại hay thừa kế đất đai của lãnh chúa không thể thực hiện cho nhà vua những nghĩa vụ mang tính điều kiện đó. Vì thế, tài sản trong xã hội phong kiến có rất ít những điểm giống với tài sản riêng trong xã hội hiện đại, nhưng trật tự xã hội mà nó hỗ trợ thì vận hành rất tốt. 

Hệ thống luật tài sản trong xã hội hiện đại phát triển từ hệ thống thang bậc xã hội thời trung cổ. Vì sao chúng ta lại phải có tài sản riêng, và nó mang lại điều gì cho chúng ta? Những câu hỏi này đã đeo đẳng các luật sư, quan tòa, các học giả suốt từ thời của Blackstone và John Locke cho đến tận ngày nay. Câu trả lời không hoàn toàn thỏa mãn, và sự thiếu rõ ràng này là một trong những nguồn gốc đưa đến sự mơ hồ của pháp luật. Ở đây chúng ta tập trung vào ba loại lập luận chủ yếu trong các tranh luận về luật tài sản: trước hết, tài sản khuyến khích con người ta làm việc có năng suất hơn. Thứ hai, tài sản đảm bảo được sự tự do về chính trị. Thứ ba, tài sản đóng góp cho sự phát triển của con người.

Tài sản, mặc dù có thể còn có những tranh cãi, khuyến khích con người tăng năng suất bằng việc mang lại cho người ta một số sự đảm bảo khi biết rằng tài sản của mình sẽ được bảo vệ và bằng việc tạo ra một hệ thống trong đó tài sản có thể được chuyển giao cho những người sẽ sử dụng nó một cách có hiệu quả nhất. Những cách nói giống nhau về pháp luật từ thời của Blackstone đến thời hiện đại đã được sử dụng để minh họa cho nó. Giả sử bạn quyết định trồng một loại cây trên mảnh đất của mình. Bạn xới đất lên, gieo hạt, tưới nước và bón phân cho cây trồng của bạn. Khi đến ngày được thu hoạch, bạn phát hiện ra rằng người hàng xóm đêm trước đã lấy hết tất cả sản phẩm bạn trồng. Nếu bạn không có quyền tài sản đối với cây trồng của bạn và quyền đó có giá trị thực thi về mặt pháp lý, cách duy nhất bạn có thể làm là sử dụng vũ lực đối với người hàng xóm của bạn, điều mà bạn sẽ chẳng dám làm nếu anh ta to khỏe hơn bạn. Và sau này, bạn sẽ chẳng muốn vất vả trồng cấy gì nữa nếu như bạn không thể hưởng thụ thành quả mình làm ra. 

Lại giả sử bạn không phải là một nông dân giỏi, nếu đem so với hàng xóm nhà bạn. Khi trồng ngô một năm, bạn chỉ có thể làm ra được một trăm giạ ngô trên mảnh đất của bạn, trong khi một người nông dân giỏi hơn có thể làm ra đến hai trăm giạ. Nếu bạn có thể bán mảnh đất của bạn cho người hàng xóm để trồng ngô, cả bạn và người hàng xóm đều có lợi hơn. Nhưng bạn không thể làm như vậy trừ khi bạn có quyền tài sản đối với đất, để được độc quyền sử dụng nó và được chuyển giao quyền sử dụng nó. 

Nói một cách ngắn gọn, luật tài sản phục vụ cho hoạt động kinh tế. Nếu mọi người được pháp luật bảo vệ để sử dụng tài sản, khả năng pháp lý để ngăn cấm người khác sử dụng nó và khả năng chuyển nhượng tài sản cho người khác, họ sẽ cảm thấy muốn đầu tư công sức và vốn liếng vào phát triển các nguồn lực, và các nguồn lực cũng sẽ được chuyển vào tay ai có thể sử dụng nó hiệu quả nhất. Hệ quả là các cá nhân sử dụng các nguồn lực sẽ được lợi và cả xã hội cũng sẽ được lợi bởi, nói như một nhà kinh tế, nó đảm bảo được rằng các nguồn lực sẽ hướng về ”cách sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất”. 

Việc liệu sở hữu tư nhân có thực sự khuyến khích các hoạt động có hiệu quả hay không còn phụ thuộc sự đúng đắn của những giả định ẩn trong các lập luận của kinh tế học. Có nhiều cuốn sách tập trung tìm hiểu các lập luận kinh tế này, và ở đây chúng ta không thể đi sâu vào đó. Tuy nhiên, hãy cân nhắc cách một lập luận kinh tế chuyển các phân tích lý thuyết vào một giả định có tính kinh viện: rằng một người sẽ làm bất kỳ điều gì mà pháp luật không cấm, và rằng một người sẽ chỉ làm những thứ mà pháp luật bảo hộ. Không nhất thiết là người mạnh sẽ ăn trộm của kẻ yếu, hay những người nông dân sẽ chỉ trồng cấy khi mà công sức của họ được pháp luật bảo vệ. Trong cả hai trường hợp, các áp lực xã hội hay quan niệm khác nhau về lợi ích cá nhân và lợi ích cộng đồng có thể khiến cho người ta hành xử không theo cách mà các lập luận về kinh tế dự báo. Các nhà nhân chủng học đã mô tả những xã hội và những giai đoạn mà ở đó sở hữu chung các nguồn lực chứ không phải sở hữu tư nhân cũng mang lại hiệu quả kinh tế.

Hơn thế nữa, ngày nay, tranh cãi về chức năng kinh tế của sở hữu tư nhân đã có một dạng thức khác khi xem xét các quyền sở hữu trí tuệ dưới dạng điện tử, chẳng hạn như phim ảnh, âm nhạc và các nội dung số trực tuyến. Một sự bảo vệ cao có thể khuyến khích các nhà sản xuất tạo ra nhiều nội dung hơn các ban nhạc rock sẽ thu âm nhiều bài hát hơn và các công ty thu âm sẽ phân phối nhiều đĩa CD hơn nhưng nó cũng ngăn cản hoặc làm nản lòng những người muốn phát triển trên các nội dung đó các nhạc sĩ hip hop sẽ có ít khả năng để hòa âm lại nhạc của các bài hát, và những người hâm mộ sẽ có ít khả năng để lập các trang web trên đó tải các bài hát được yêu thích để bày tỏ lòng hâm mộ. 

Quyền sở hữu tư nhân cũng có cả khía cạnh chính trị trong đó. Khả năng sở hữu tài sản và từ đó tạo ra sự độc lập đối với người khác cho dù đó là những lãnh chúa của xã hội phong kiến hay chính phủ thời hiện đại cho phép những người sở hữu đối với tài sản đòi được sự độc lập về chính trị. Đôi khi người ta nói rằng quyền sở hữu là tiền đề của nền dân chủ, bởi quyền sở hữu cho phép một công dân phát biểu tự do và tham gia vào các vấn đề công cộng mà không phải lo lắng rằng sự tham gia về mặt chính trị sẽ làm tổn hại đến lợi ích kinh tế của mình. Đối với Thomas Jefferson, điều này có nghĩa là tất cả mọi người (hay chí ít là tất cả những người đàn ông da trắng trưởng thành), cần phải có được cơ hội sở hữu đất đai, và quyền sở hữu đất không chỉ được tập trung vào một số ít gia đình giàu có. ”Sự lệ thuộc khiến người ta phải quỵ lụy và có thể bị mua chuộc”, ông viết, trong khi quyền sở hữu độc lập sẽ hỗ trợ cho nền dân chủ. 

Vào những năm 1960, cuộc tranh luận mang tính chính trị về tài sản được áp dụng đối với những người phải sống nhờ vào tiền ban phát của chính phủ. Trong một bài viết tạp chí rất nổi tiếng có tên là ”Quyền tài sản mới”, Giáo sư Charles Reich của Trường Luật Yale cho rằng những người nhận tiền trợ cấp, công chức nhà nước và những người được cấp giấy phép cũng như được trao đặc quyền cần phải có các quyền tài sản trong những lợi ích mà họ nhận được để thiết lập sự độc lập về mặt chính trị đối với nhà nước. 

Gần đây, chúng ta đã nhận ra được những giới hạn trong các tranh luận mang tính chính trị về sở hữu tư nhân. Như Jefferson đã lưu ý, không phải là quyền tài sản mà là sự phân tán các quyền tài sản mới là cái đóng góp cho nền dân chủ. Khi tài sản tập trung trong một công ty lớn, và khi các tổ chức lắm tiền bạc thống trị hệ thống truyền thông đại chúng và các quy trình chính trị, khả năng để các cá nhân tham gia và gây ảnh hưởng sẽ bị suy giảm. 

Và vấn đề cuối cùng là quyền sở hữu có ý nghĩa riêng tư rất lớn. Những thứ người ta được sở hữu có thể sẽ rất quan trọng bởi nó góp phần tạo ra ý thức về bản thân, ý thức về vị trí và ý thức về sự tồn tại của mình cũng như cái gì thuộc về mình. Không phải mở rộng quá xa để nói rằng tầm quan trọng của một con búp bê được yêu thích hay một chiếc chăn quý báu đối với Suzie bé bỏng cũng ngang với tầm quan trọng của việc sở hữu ngôi nhà đối với bố mẹ bé, hay những thứ được yêu quý khác, từ vật gia truyền đến chiếc ô tô đắt giá. Các yếu tố này của quyền tài sản xác định, ở một góc độ nhất định, Suzie và bố mẹ của bé là ai, và nếu không thể sở hữu những thứ đó thì họ có thể sẽ là những con người khác. Vấn đề này không thể được nhìn nhận khi chúng ta nhìn vào một môi trường mà ở đó con người rất ít khả năng tiếp cận đến quyền sở hữu. Trong tù hoặc trong các trại tâm thần, những người trong đó cũng tập hợp một số thứ thuộc về mình, giấu chúng, hoặc mang chúng đi đây đó để thiết lập một không gian riêng và để có ý thức về bản thân. Một minh chứng quan trọng về việc thiếu bản ngã trong trật tự tôn giáo là từ bỏ quyền sở hữu: không chỉ là lời nguyền rằng mình sẽ là người vô sản, mà còn là sự từ bỏ khả năng có được những thứ ngoài những vật dụng thiết yếu khác như là những tài sản tư nhân.

Có những loại tài sản nào? 

Tài sản bao phủ một diện tích rất lớn. (Xin thứ lỗi cho việc chơi chữ). Như chúng ta đã nhìn thấy, búp bê của Suzie, ngôi nhà của cha mẹ cô bé, và quyền tác giả của cha cô bé chỉ là một số ví dụ về tài sản. Pháp luật quy định khác nhau về các loại tài sản khác nhau, vì vậy việc phân loại những tài sản mà một người có thể sở hữu là rất hữu ích. 

Có lẽ sự phân biệt căn bản nhất chính là giữa bất động sản và động sản. Bất động sản là đất và những thứ gắn liền một cách bền vững với đất. (Từ gốc của nó trong tiếng Anh là “real estate” và “realtor”). Động sản là tất cả những tài sản còn lại. Đồ đạc trong nhà, trang sức và ô tô là các động sản, và cả những thứ vô hình khác như quyền tác giả, bằng sáng chế, cổ phiếu và trái phiếu. Một số loại tài sản cũng chứng tỏ những khó khăn về mặt định nghĩa mùa màng đang lên đôi khi cũng là bất động sản, đôi khi lại là động sản nhưng trong phần lớn trường hợp thì sự phân biệt giữa động sản và bất động sản rất dễ nhận biết.

Vì sao chúng ta phải có sự phân biệt như vậy và cái nào theo đó sẽ phức tạp hơn. Như chúng ta thấy vào thời trung cổ, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là cơ sở để tổ chức xã hội. Sau khi chế độ phong kiến tan rã, đất đai vẫn được đối xử một cách đặc biệt bởi nó là loại tài sản phổ biến nhất và quan trọng nhất, và vì thế được áp dụng những thủ tục đặc biệt. Chẳng hạn như khi Thomas Jefferson tranh luận về việc phân chia tài sản như một hình thức chống lại chế độ chuyên chế, cái mà ông muốn đề cập chính là việc phân chia đất đai cho những điền chủ nhỏ, đối lập với việc nắm giữ diện tích lớn đất đai của triều đại phong kiến. 

Ngày nay, sự phân biệt mang tính lịch sử giữa động sản và bất động sản, kết hợp với những sự khác nhau về tính năng giữa các tài sản không di chuyển đi được và những tài sản có thể mang đi đây đi đó, được nhìn nhận trong cách thức xử lý khác nhau đối với các tài sản khác nhau. Có các nhóm chế định pháp luật khác nhau điều chỉnh từng loại tài sản, và trong mỗi nhóm đó lại được chia thành các nhóm quy định nhỏ hơn. Việc bán một mảnh đất có thể được một chế định luật điều chỉnh; bán một chiếc ô tô lại được chế định khác điều chỉnh. Cách thức để một người chủ đất sử dụng một mảnh đất có thể được quy định bởi một vài chế định luật, trong khi quyền của một người chủ sở hữu một chiếc ô tô hay là quyền tác giả còn có nhiều quy định khác hơn nữa. 

Một điều cũng dễ nhận thấy là một vài tài sản thì hữu hình và một số khác thì vô hình. Đất đai thực sự đã từng là loại tài sản bao trùm nhất, nhưng giờ đây các tài sản vô hình đã làm cho bất động sản trở nên nhỏ bé đi cả về giá trị và tầm quan trọng. Một gia đình bình thường có thể sở hữu một chiếc ô tô và một ngôi nhà, nhưng họ cũng có thể sở hữu một quỹ hưu trí, một vài quỹ đầu tư, và những tài khoản nhà băng có giá trị vượt xa các tài sản hữu hình của họ. 

Có một loại tài sản vô hình đặc biệt là tài sản trí tuệ, hay là tài sản được tạo ra thông qua lao động trí óc chứ không phải là lao động chân tay. Quyền đối với sáng chế và quyền tác giả là tài sản trí tuệ. Quyền đối với một sáng chế là quyền được độc quyền sử dụng, cấp quyền cho người khác hoặc bán một sáng chế. Khi một nhà sáng chế thiết kế ra một cái bẫy chuột tốt hơn (hay để sát thực tế hơn trong thời đại ngày nay, khi phòng nghiên cứu của một công ty dược phẩm lớn tạo ra một loại thuốc mới), người sáng chế ra nó có thể làm đơn lên cơ quan nhà nước, cung cấp các thông tin về tính mới và tính hữu dụng của phát minh đó, và được cấp quyền đối với sáng chế. Điều đó làm cho sáng chế đó trở thành quyền sở hữu của người sáng chế trong một số năm nhất định. Pháp luật về quyền đối với sáng chế ban đầu được quy định với mục tiêu bảo vệ các sáng kiến trong ngành cơ khí, kiểu như bẫy chuột, còn giờ đây, nó được mở rộng tới rất nhiều loại phát minh khác nhau; đã có những tranh cãi xung quanh vấn đề là nó có thể mở rộng đến mức nào đối với các phương thức kinh doanh (chẳng hạn như hệ thống đặt hàng bằng một lần kích chuột của Amazon.com), các cơ thể sống (chẳng hạn như các vi khuẩn bé nhỏ được dùng để làm sạch các vết dầu loang), và thậm chí là các phát kiến khoa học (chẳng hạn như việc giải mã bộ gen người).

Tương tự, khi một tiểu thuyết gia viết một cuốn sách, người đó sẽ có được quyền sở hữu trí tuệ được biết tới với cái tên quyền tác giả. Quyền tác giả được áp dụng đối với nhiều loại tác phẩm có tính sáng tạo, bao gồm cả các tác phẩm về những chuyện có thật hoặc giả tưởng (chẳng hạn như quyển sách này), tranh ảnh, bài hát, các bộ phim, và trang web. Quyền tác giả bảo vệ cho việc diễn tả ý tưởng chứ không phải bảo vệ ý tưởng; Disney không thể ngăn cản bạn làm ra bộ phim hoạt hình có nhân vật chính là chú chuột vui nhộn, nhưng họ có thể ngăn cản bạn thể hiện đúng chú chuột Mickey đó. 

Nhãn hiệu là một loại tài sản khác liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ. Sáng chế và tác quyền được bảo vệ vì chúng là những sáng tạo mới; còn nhãn hiệu được bảo vệ vì chúng có giá trị thương mại. Cái tên ”McDonald’s“ và biểu tượng hình cung màu vàng có giá trị bởi mọi người gắn nó với đồ ăn nhanh của McDonald’s và với tất cả những sự tiện lợi, chất lượng cũng như vui thú mà công ty này cố gắng tạo ra với hình ảnh của họ. Theo đó, Công ty của McDonald’s có quyền tài sản đối với tên và biểu tượng của họ, mặc dù mức độ lợi ích thì rất khác so với các tài sản khác. 

Quyền sở hữu trí tuệ bộc lộ một số khía cạnh rất quan trọng trong quyền tài sản nói chung. Trước tiên, khi chúng ta nghĩ tới tài sản, rất dễ để nghĩ rằng tài sản là cái gì đó tự nhiên, và vấn đề duy nhất chỉ là làm thế nào để định dạng nó. Đất đai, cây cối, và thậm chí cả những thứ được sản xuất ra đều là những thứ tồn tại và tự nó đã được định dạng là tài sản. Nhưng tác quyền và sáng chế về bản chất phải làm rõ rằng đó là một sản phẩm của luật. Nếu không có pháp luật, vẫn có thể có các phát minh, các cuốn tiểu thuyết, nhưng không có quyền tài sản trong đó. Do tài sản trí tuệ được luật tạo ra và điều chỉnh, có thể sẽ dễ dàng hơn để nhận ra nó so với những tài sản đã được định dạng qua nhiều thế kỷ bằng các quy tắc của thông luật. 

Thứ hai, tài sản trí tuệ làm rõ một đều là không có một khái niệm duy nhất đối với quyền sở hữu tài sản. Sáng chế, tác quyền và nhãn hiệu đều là các loại tài sản trí tuệ, nhưng pháp luật điều chỉnh chúng lại tạo ra các lợi ích khác nhau và liên quan đến từng loại lại có một tập hợp quyền khác nhau. Chẳng hạn, thời gian hưởng quyền đối với sáng chế là hai mươi năm, đối với quyền tác giả thì tính bằng cuộc đời của tác giả cộng thêm bảy mươi năm nữa (hoặc lên đến 120 năm nếu tác quyền do một công ty nắm giữ); và đối với nhãn hiệu thì là thời gian mà nhãn hiệu đó còn có giá trị thương mại. Nghị viện cũng có lúc đưa ra những thay đổi đối với thời hạn này vào năm 1998, họ kéo dài thời gian hưởng tác quyền thêm hai mươi năm, và điều đáng kể là nó đã bảo vệ được bản quyền của Disney đối với chú chuột Mickey khi đó sắp hết thời gian bảo hộ. Sau thời hạn đó, các tài sản này trở thành tài sản công cộng và có thể được sao chép hay sử dụng bởi bất kỳ ai. Trong mỗi trường hợp, pháp luật hình thành nên quan niệm về việc sở hữu đối với tài sản, và các khái niệm đưa ra có sự khác biệt giữa các loại tài sản khác nhau. 

Thứ ba, tài sản trí tuệ, giống như tất cả các loại tài sản khác, là sản phẩm của pháp luật khi tìm cách cân bằng giữa các lợi ích của người sở hữu, người không sở hữu và xã hội nói chung. Hiến pháp cho phép chính phủ liên bang cấp sáng chế và tác quyền ”để thúc đẩy sự tiến bộ của khoa học và nghệ thuật ứng dụng”, và luật về tài sản trí tuệ vừa tạo ra vừa hạn chế quyền của chủ sở hữu để đạt được mục tiêu này. Để đổi lại việc được chính phủ công nhận quyền độc quyền đối với sáng chế, nhà sáng chế phải tiết lộ sáng chế của mình là gì và nó vận hành như thế nào; những nhà sáng chế khác khi đó có thể dựa vào đó để tạo ra những phát minh của riêng họ. Tác quyền thì bao hàm trong nó khái niệm sử dụng hợp lý, vì thế mà quyền của người có tác quyền không có tính chất độc quyền; một nhà bình luận có thể trích một phần tác phẩm trong bài bình luận của mình, hay một giáo sư đại học có thể sử dụng một phần của nó để minh họa cho một vấn đề nào đó trong một khóa học tiếng Anh mà không bị coi là vi phạm quyền tác giả. Trong một vài năm gần đây, những tranh luận sôi nổi nhất về quyền tác giả có đề cập đến sự cân bằng này, chẳng hạn như liệu thời hạn hưởng quyền tác giả có nên được kéo dài hơn không và liệu sự chia sẻ thông tin thông qua mạng lưới của những người cùng lĩnh vực có phải là vi phạm tác quyền hay không. 

Ai sở hữu Internet? 

Internet là một minh họa rất tốt cho việc xem xét về tài sản bởi sự bùng nổ của công nghệ mới và những ứng dụng mới mang đến cho pháp luật rất nhiều những vấn đề khác nhau phải giải quyết. Phần đầu chương này giải thích rằng luật tài sản không đi theo quan niệm cảm tính về quyền sở hữu tuyệt đối đối với sự vật. Internet được tạo thành bởi rất nhiều thứ, bao gồm thông tin giống như vật chất và một vài thứ không hề giống như vật chất, và để xác định ai có quyền gì đòi hỏi các phân tích sâu sắc chứ không chỉ là những quan niệm cảm tính. 

Phần dễ hiểu nhất của Internet dưới góc độ tài sản là hạ tầng kỹ thuật của nó. Internet là một mạng lưới của các mạng lưới máy tính. Bạn sở hữu máy tính của mình ở mỗi đầu mối của mạng lưới. Nhà cung cấp dịch vụ Internet của bạn sở hữu đường cáp đi vào nhà bạn và ở điểm kết nối với máy tính của bạn. Các cửa hang Starbucks sở hữu máy phát tín hiệu WiFi dành cho khách hang của họ. Và hằng hà vô số những máy phát, điểm kết nối, vệ tinh, máy tính và hệ thống dây cáp cũng được những người khác sở hữu. 

Tuy nhiên, khi chúng ta nói về Internet, phần lớn thời gian của chúng ta sẽ được dành để nói về thông tin trôi nổi trong cái hệ thống hạ tầng đó: e-mail, các video trên YouTube, nhật ký mạng, Wikipedia, phim, các ấn phẩm báo mạng, các hình avatar ở trong mạng Second Life, và nhiều thứ khác. Pháp luật, bao gồm cả luật hợp đồng, luật bồi thường thiệt hại do lỗi bất cẩn và luật tài sản, gặp một số khó khăn khi áp dụng cho việc tạo ra cũng như phát hành các tài sản là thông tin này. 

Một nguyên tắc cơ bản là tất cả mọi thứ trên Internet đều được sở hữu bởi một người nào đó. Mạng lưới truyền hình Fox sở hữu tác quyền đối với các phần của loạt phim hoạt hình The Simpsons đăng tải trên trang web của họ. Google sở hữu nhãn hiệu “Google” nhiều màu sắc nằm trên trang tìm kiếm. Một công ty lớn đưa một quảng cáo thương mại lên trang web của mình, một sinh viên đại học tải một đoạn video lập dị lên YouTube, hay một người viết nhật ký mạng viết những dòng suy nghĩ về chú chó của mình, tất cả đều có quyền tài sản đối với các thông tin đó. 

Bởi mọi thứ trên mạng đều được sở hữu bởi ai đó, chủ sở hữu có thể đòi các quyền thông thường như một chủ sở hữu tài sản. Một công ty âm nhạc có tác quyền đối với một bài hát có quyền đối với việc phát hành bài hát trên mạng tương tự như là phát hành bằng đĩa CD. Bởi vậy, khi Joel Tenenbaum, một sinh viên đã tốt nghiệp đại học ở Providence, đảo Rhode, sử dụng các trang chia sẻ thông tin như Napster để đăng và tải ba mươi bài hát của Nirvana và các nhóm nhạc khác, bồi thẩm đoàn đã xử và yêu cầu cậu ta phải trả 675.000 đô-la cho các công ty thu âm của các nhóm nhạc này vì đã vi phạm tác quyền. Tương tự, nếu bạn đăng lên trang web của mình một tập phim Simpson, bạn cứ chờ đấy, sẽ có một lá thư từ luật sư của Fox gửi đến nói với bạn rằng bạn đang vi phạm tác quyền của họ và yêu cầu bạn dỡ bỏ nó đi. 

Nhãn hiệu cũng mang lại các quyền tương tự. Panavision, một nhà sản xuất thiết bị quay phim khi đăng ký trang web panavision.com thì phát hiện ra là địa chỉ này đã được Dennis Toeppen đăng ký. Toeppen đề nghị bán nó cho Panavision với giá 13.000 đô-la và đây là một phần công việc làm ăn của anh ta đăng ký tên miền của những thương hiệu nổi tiếng trong đó có Delta Airlines, Eddie Bauer, Lufthansa và Neiman Marcus và bán lại cho những người sở hữu các thương hiệu đó. (Vụ Panavision International kiện Toepen, 1998). Tuy nhiên, thay vì phải trả tiền, Panavision đã thắng kiện Toeppen vì hành vi làm giảm giá trị thương hiệu của công ty đó. Nghị viện năm 1998 cũng đã ban hành Luật về Bảo vệ người tiêu dùng chống các hành vi chiếm chỗ trên mạng để ngăn cản những việc làm ăn không hợp pháp đó. John Zuccarini đăng ký tên miền electronicboutique.com, ebwold.com và ebworl.com để lợi dụng việc những người sử dụng web có thể đánh nhầm tên trang web khi truy cập vào trang thương mại điện tử boutique.com và ebworld.com, trang web của nhà bán lẻ trò chơi điện tử trên video Electronics Boutique. Electronics Boutique kiện và tòa án, bằng việc áp dụng đạo luật này, đã lệnh cho Zuccarini trả lại tên miền và bồi thường thiệt hại. (Vụ Công ty Electronics Boutique Holdings kiện Zuccarini, 2000) 

Nhưng như trong nội dung chương này thường xuyên đề cập, quyền tài sản không có tính chất tuyệt đối. Người chủ sở hữu của một thương hiệu hay tác quyền không có quyền ngăn cản người khác sử dụng một phần bất kỳ của tác phẩm của họ cho tất cả các mục đích. Andrew Faber lập ra một trang web có tên là Bally Sucks để đăng những khiếu nại về câu lạc bộ sức khỏe Bally Total. Mặc dù trang web sử dụng tên và logo đã được đăng ký thương hiệu của Bally, nó không vi phạm hay làm giảm sút giá trị thương hiệu bởi không ai có thể nhầm trang web dành cho việc khiếu nại với trang web chính thức của Bally. (Vụ Công ty Bally Total Fitness kiện Faber, 1998). Tương tự, khi Stephanie Lenz tải lên mạng YouTube một đoạn video về cậu con trai mười ba tháng tuổi nhảy nhót và hát bài “Let's Go Crazy” của nhóm Prince, hang Universal Music đã gửi thông báo cho YouTube viện dẫn đạo luật Quyền tác giả thời đại số hóa để yêu cầu là đoạn video đó phải được dỡ bỏ do vi phạm quyền tác giả. YouTube thông báo cho Lenz là sẽ dỡ bỏ đoạn Video đó. Thực hiện quyền của mình theo quy định của đạo luật, Lenz đã gửi một thông báo phản đối, nại ra rằng việc cô sử dụng bài hát đó là việc sử dụng công bằng được luật bản quyền cho phép. YouTube đăng lại bài hát và Lenz đi thêm một bước nữa, kiện lại Universal về việc áp dụng sai luật. (Vụ kiện đã kéo dài hai năm và vẫn còn tiếp diễn). 

Các công nghệ Internet mới mang lại những vấn đề còn phức tạp hơn. Google và các công cụ tìm kiếm khác phải phụ thuộc vào quyền tài sản trí tuệ không thuộc về họ. Một tìm kiếm đối với “The Simpsons” trên Google cho ra các đường dẫn tới trang web của hãng truyền hình Fox, những hình ảnh “đã lưu lại” về trang web của Fox được lưu giữ trên hệ thống máy tính của Google, các hình ảnh thu nhỏ và nguyên cỡ của các nhân vật Simpsons từ một vài trang web khác. Liệu như vậy có phải là Google xâm phạm bản quyền của Fox hay không, khi đưa ra các hình ảnh, lưu trữ các hình ảnh trên máy tính, hay đưa ra đường dẫn tới những trang web mà bản thân chúng cũng đang vi phạm bản quyền của Fox? Một loạt các vụ việc đã đưa ra câu trả lời, thường là quan niệm rằng các công cụ tìm kiếm khi đăng xuất những thông tin mà họ không sở hữu là việc sử dụng công bằng. Một trong số những lý do được đưa ra là quá trình tìm kiếm có đặc tính “truyền tải” chứ không phải là xuất bản lại các hình ảnh, và mục đích của luật bản quyền là để thúc đẩy sự sáng tạo; các công cụ tìm kiếm cũng phục vụ cho mục đích này bằng việc làm cho việc tìm kiếm thông tin trên mạng dễ dàng hơn.

Khi nói đến thông tin trên Internet, người ta thường có thiên hướng tìm ra sự giống nhau giữa nó với các loại tài sản truyền thống, nhưng đôi khi, rất khó để tìm ra sự giống nhau. Trong thế giới vật chất, hành vi xâm phạm vào động sản đề cập tới sự can thiệp vào những lợi ích của chủ sở hữu đối với động sản, chẳng hạn như khi một thanh niên mới lớn đem chiếc ô tô của người hàng xóm đi thử. Đối với hệ thống máy tính, liệu ai có thể xâm nhập vào được không? Khi phần mềm robot của Bidder's Edge truy cập vào trang web đấu giá của eBay 100.000 lần một ngày để thu thập những thông tin và quy tập về trang web của Bidder's Edge, qua đó tạo ra viễn cảnh là khi những người thu thập thông tin đấu giá khác làm tương tự, máy chủ của eBay có thể bị quá tải, tòa án đã phán quyết rằng Bidder's Edge phải chấm dứt hành vi của mình. (Vụ Công ty eBay kiện Công ty Bidder's Edge, năm 2000). Nhưng khi Kourosh Hamidi, một nhân viên cũ bất mãn của Intel gửi sáu email trong thời gian hai năm cho 35.000 nhân viên của Intel, tòa án phán quyết rằng ở đây không có sự xâm phạm bởi tác động của những bức thư của Hamidi lên hệ thống của Intel là không đáng kể (Vụ Công ty Intel kiện Hamidi, 2003).

Internet được điều chỉnh bởi cả luật tài sản và luật hợp đồng. Các trang web quy định việc mọi người có thể sử dụng thông tin trên trang web đó không qua các điều khoản về dịch vụ, cho dù họ có đồng ý bằng việc nhấn vào nút “Chấp nhận” hay là không; Chương 6 đã bàn về hiệu lực của các điều khoản này. Nhưng một vài người sở hữu các tài sản trí tuệ trên trang web lại có cách làm khác, mở rộng chứ không hạn chế quyền của mọi người trong việc sử dụng tài sản của họ. Blizzard Entertainment cho những người sử dụng trò chơi đóng vai có tên World of Warcraft của họ một quyền bao trùm để có thể sử dụng công cụ chụp màn hình từ trò chơi trên các trang web riêng của họ. Creative Commons là một tổ chức phi lợi nhuận cung cấp các mẫu đơn chuẩn để cấp quyền sử dụng các tài sản trí tuệ khiến cho người sử dụng trang web có thể cho người khác sử dụng các tác phẩm của họ một cách dễ dàng. Hệ thống cấp quyền của Creative Commons bao gồm cả những mẫu đơn chẳng hạn như cho phép người khác sử dụng tác phẩm của họ theo bất kỳ cách nào với điều kiện họ phải ghi nhận người chủ sở hữu đầu tiên, cho phép “cùng chia sẻ” bằng việc sử dụng các tài sản với điều kiện sau đó họ cho phép người khác sử dụng tác phẩm của mình, và để sử dụng nó bằng bất kỳ phương thức nào khác ngoại trừ vì mục đích thương mại. 

Thách thức đáng kể nhất mà Internet đưa ra đối với pháp luật xuất phát từ những không gian ảo, như thành phố Blazing Falls nơi cư trú của các Sims, Star Wars Galaxies với các quân đoàn Luke Skywalker và Second Life với hàng triệu cư dân và một nền kinh tế riêng. Các tài sản trong các không gian ảo cũng có giá trị trong thế giới thật; đô-la Linden, loại tiền tệ lưu hành ở Second Life, được mua bán bằng đô-la Mỹ trên eBay. Avatar trong thế giới ảo nhận các tài sản theo đúng như cách mà các chủ nhân của nó trong đời thực làm, thông qua làm việc, mua bán và sự khéo léo, và tài sản đối với một thành viên trong thế giới ảo cũng quan trọng như các tài sản truyền thống trong một xã hội vật chất thông thường. Liệu pháp luật có vì thế mà công nhận các quyền tài sản ảo hay không? Hay một công ty tạo ra và nắm giữ thế giới ảo có thể sử dụng các điều khoản dịch vụ để kiểm soát tất cả những gì diễn ra trên đó hay không? Marc Bragg kiện Linden Research, nhà sản xuất của Second Life, sau khi Linden đóng băng tài khoản của anh ta, làm anh ta bị mất số tài sản ảo trị giá 4.000 6.000 đô-la trong thế giới thật; Bragg và Linden sau cùng đã dàn xếp được vụ việc. Nhưng luật nào sẽ được sử dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh? Nếu một thế giới ảo là một cộng đồng và có các quy tắc cũng như luật lệ của nó, liệu nó có nên có hệ thống pháp luật riêng không, hay liệu pháp luật hiện hành có nên ít nhất là công nhận các quy tắc và luật lệ đó có giá trị ràng buộc tại các tòa án của thế giới thật hay không? Khi mà các môi trường này đã phát triển từ các trò chơi thành các thế giới, chúng thách thức các quan niệm về tài sản và pháp luật. 

Người ta có thể trở thành chủ sở hữu tài sản bằng cách nào? 

Có một vấn đề căn bản của luật tài sản, đó là trong tình huống nào thì pháp luật công nhận một người được sở hữu một tài sản. Để xác định được điều đó, luật pháp phải bám theo các chính sách tiềm ẩn những sự thiếu nhất quán nằm bên trong quy định của luật tài sản. Chúng ta muốn khích lệ mọi người làm việc có hiệu quả. Chúng ta muốn công nhận việc mọi người được nắm giữ những tài sản có giá trị cho bản thân. Chúng ta muốn có một hệ thống thể hiện rõ ràng cái gì thuộc về ai. Và còn nữa. 

Một người có thể trở thành chủ sở hữu của một tài sản bằng nhiều cách. Có hai cách khá quan trọng trong lịch sử xã hội nhưng giờ đây không còn xảy ra nhiều là khai phá và xâm chiếm. Khai phá có nghĩa là tìm ra lãnh thổ mà trước đó chưa được biết tới và làm điều gì đó để trở thành người sở hữu nó, chẳng hạn như dựng lá cờ và thiết lập một vùng đất mới. Giờ đây cả thế giới đều đã có chủ, vì vậy mà khám phá không còn là cách được sử dụng. Phần đất chưa được giữ chỗ duy nhất còn lại nằm bên ngoài vũ trụ, nhưng theo điều ước quốc tế thì Hoa Kỳ không được sở hữu mặt trăng, cho dù là quốc gia đầu tiên đặt chân lên đó. Trong lịch sử, xâm chiếm thường đi liền với khai phá. Các cường quốc châu Âu như Hà Lan, Anh, Pháp và Tây Ban Nha đã từng giành quyền sở hữu châu Mỹ thông qua việc thiết lập các vùng đất đầu tiên không phải của người bản địa, chinh phục những người châu Mỹ bản địa sinh sống ở đó và chia bản đồ thành những lãnh thổ mới. 

Một cách thức trở thành chủ sở hữu đối với tài sản liên quan đến khai phá và xâm chiếm là trở thành người đầu tiên chiếm hữu hoặc sử dụng tài sản, đưa đến sự ra đời của thành ngữ “ai đến đầu tiên, người đó có quyền”. Nguyên tắc này được minh họa bằng một cuộc chiến đấu, cả bằng pháp lý và chân tay, để dành quả bóng chày mà Barry Bonds đánh và lập kỷ lục lần thứ 73 tham gia trận đấu ở giải quốc gia. Chàng vận động viên của đội Những người khổng lồ San Francisco đánh một trái bóng về khán đài bên phải của sân vận động Pac Bell Park vào ngày cuối cùng của mùa bóng năm 2001. Anh chàng hâm mộ Alex Popov tóm được nó, nhưng rồi ngay sau đó lại xảy ra một vụ giành giật, và một người hâm mộ khác, Patrick Hayashi là người cuối cùng lấy được quả bóng. Popov kiện Hayashi, lập luận rằng quả bóng phải là của mình bởi anh ta là người đầu tiên chiếm được nó. Đội Những người khổng lồ, người sở hữu ban đầu của quả bóng, theo quy ước, trao quyền sở hữu nó cho bất kỳ người hâm mộ nào có được nó. Sau ba tuần tranh luận tại tòa, trong đó có cả việc xem lại băng ghi hình sự việc, lắng nghe khoảng một tá nhân chứng và tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, thẩm phán tòa thượng thẩm Kevin McCarthy phán quyết rằng Popov trong một khoảnh khắc đã nắm được quả bóng, nhưng chưa đủ lâu để kiểm soát được nó. Hayashi thì bị xô ngã xuống đất và khi đó đã nhặt được quả bóng bị lăn ra. Mỗi người đều đã chiếm hữu nó và không ai có hành vi sai trái, vì vậy mỗi người đều có quyền đối với quả bóng mà, theo phán quyết khôn ngoan của thẩm phán Kevin McCarthy, có thể thực hiện được khi bán nó đi, qua đó mỗi người nhận được một nửa số tiền thu được. (Quả bóng sau đó được đem đấu giá và được bán với giá 450.000 đô-la, và hai anh chàng Popov và Hayashi khá thất vọng vì trước đó nó được dự đoán ở mức 1,5 triệu đô-la). 

Vậy còn những tài sản được khai phá sau khi đã có người khác thiết lập quyền sở hữu đối với nó thì sao? Giả sử bạn nhặt được một cái nhẫn ở trên đường và mang đến thợ kim hoàn để xác định giá trị của nó. Người thợ kim hoàn cho bạn biết là chiếc nhẫn có đính những hạt kim cương đắt tiền, nhưng không chịu trả nó cho bạn vì cho rằng bạn không phải chủ sở hữu đích thực. Vậy ai mới là người sở hữu chiếc nhẫn? Hãy nhớ lại rằng sở hữu không phải là quan hệ giữa người và vật, mà là quan hệ giữa con người. Đúng là bạn không phải là chủ sở hữu của chiếc nhẫn, nhưng về mặt sở hữu thì bạn có quyền cao hơn so với người thợ kim hoàn bởi bạn là người tìm thấy nó và chiếm hữu nó, vì vậy bạn có quyền đòi nó phải được trả lại cho bạn. 

Nhưng giờ lại giả sử là người thợ kim hoàn nhận ra chiếc nhẫn đó thuộc về một khách hàng của ông ta, gọi người khách hàng đó đến cửa hàng để đòi lại nhẫn. Ai sẽ là người được lấy nó, bạn hay người khách hàng kia? Vị khách hàng đó, người chủ ban đầu của chiếc nhẫn, sẽ là người được lấy lại. Bạn, người tìm thấy chiếc nhẫn, có quyền để sở hữu cao hơn so với người thợ kim hoàn và những người khác, nhưng trừ người chủ sở hữu đích thực. Tức là câu châm ngôn “Nhặt được thì giữ, để mất thì khóc” không thể hiện đúng tinh thần của luật. Điều này lý giải một nguyên tắc chung về những vật bị mất: trao chúng cho cảnh sát và nếu người chủ sở hữu ban đầu không nhận lại nó trong một thời hạn nhất định, vật đó thuộc về người nhặt được, tức là người có quyền cao hơn so với những người khác và chỉ sau chủ sở hữu. 

Một trong những cách thức khác để có được quyền sở hữu đối với tài sản là bằng cách chiếm hữu nghịch đảo. Chiếm hữu nghịch đảo là một khái niệm tương đối kỳ quặc bởi nó cho phép một người sở hữu một vật bằng việc lấy nó ra khỏi người chủ sở hữu hợp pháp. Chúng ta hãy xem xét vụ Công ty Tioga Coal kiện Công ty Supermarkets General (1988). Phố Agate, nằm ở khu đất của Supermarkets chưa bao giờ mở cửa cho công chúng và vì vậy đã bị đưa khỏi quy hoạch của thành phố với tư cách là một khu phố công cộng. Từ năm 1948 đến năm 1978, Tioga tự sử dụng nó, kiểm soát việc ra vào bằng một cái cổng có khóa. Vào năm 1978, Tioga làm đơn kiện đòi quyền sở hữu khu phố, áp dụng lý thuyết chiếm hữu nghịch đảo.

Từ năm 1948, Supermarkets, với tư cách người chủ sở hữu đích thực của khu phố, lẽ ra đã có thể kiện để yêu cầu Tioga chấm dứt sử dụng nó. Thuyết về chiếm hữu nghịch đảo giải thích rằng Supermarkets đã trì hoãn việc khiếu kiện trong một thời gian quá dài và vì vậy quyền khởi kiện không còn. Đây là một sự mở rộng của nguyên tắc về thời hiệu, yêu cầu việc khiếu kiện phải được thực hiện trong một thời hạn xác định sau khi thiệt hại xảy ra, nếu không sẽ không được chấp nhận. Thông thường, pháp luật không bảo vệ quyền lợi cho người có hành động sai trái, chẳng hạn như hành vi đi chiếm đất của người khác, nhưng trong trường hợp này, việc làm rõ ai thực sự sở hữu mảnh đất mà Tioga đã sử dụng trong thời gian dài còn quan trọng hơn, và vì vậy đã trao nó cho Tioga vì sự cần cù và trừng trị Supermarket vì thiếu trách nhiệm để đòi lại quyền của mình trong một thời gian dài. 

Các phán quyết liên quan đến việc xác định các yêu cầu của chiếm hữu nghịch đảo thực tế rất đa dạng, nhưng thông thường thì một người chiếm hữu nghịch đảo có thể đòi quyền sở hữu nếu trong thời hạn luật định (từ mười đến hai mươi mốt năm tùy từng bang), người đó đã sử dụng công khai và liên tục mảnh đất mà không có sự cho phép của chủ sở hữu. Về bản chất, người chiếm hữu ngược phải có hành xử giống như người chủ sở hữu, khai thác mảnh đất giống như việc khai thác của người chủ sở hữu, theo cách mà người chủ sở hữu có thể nhận thấy là có người khác đã thực sự chiếm lấy mảnh đất cho mình. Ví dụ như trong vụ kiện của Công ty than Tioga, một người chủ sử dụng có thể thực sự sử dụng nó thường xuyên và khóa cánh cổng đi vào khu đất, như việc mà Tioga đã làm trên thực tế; Supermarkets đã có rất nhiều cơ hội để biết việc mà Tioga đang làm và cũng như yêu cầu Tioga phải dừng việc đó lại. 

Một người có thể có được quyền sở hữu đối với tài sản thông qua việc được tặng cho. Tặng cho là việc trao cho người khác một món quà có giá trị tài sản. Để việc tặng cho có hiệu lực pháp lý, người tặng phải thực sự có ý định tặng quà, tài sản hoặc bằng chứng về tài sản phải được trao cho người nhận và người nhận phải đồng ý nhận nó. Pháp luật rất thận trọng đối với các việc tặng cho có chủ ý, với quan niệm rằng con người quan tâm đến lợi ích bản thân hơn là vị tha đối với người khác, vì vậy luôn yêu cầu những bằng chứng rõ ràng về ý định tặng cho cũng như sự chuyển giao (Việc đồng ý nhận cũng được mặc định nếu như việc tặng cho là có lợi cho người nhận). Yêu cầu về việc có sự chuyển giao là hết sức quan trọng bởi nó làm cho người tặng cho thấy rõ một sự thật là người đó đang từ bỏ tài sản của mình và thể hiện bằng chứng của việc tặng cho, đề phòng nếu sau đó lại có tranh chấp. Như vậy, nếu tôi đưa cho bạn một chiếc nhẫn và nói ”Tôi muốn bạn nhận nó”, việc tặng cho sẽ có hiệu lực. Còn nếu tôi nói ”Tôi muốn bạn nhận chiếc nhẫn này, và tôi sẽ đưa nó cho bạn sau khi tôi đã đeo nó để đi dự bữa tốI”, thì việc tặng cho không có hiệu lực. Ở đây không có một sự chuyển giao quà, và lời hứa tặng quà thì thường không đảm bảo được hiệu lực pháp lý. (Xem Chương 6). 

Thế còn nhẫn đính hôn thì sao? Khi một người đàn ông trao cho vị hôn thê của mình chiếc nhẫn, ở đó cũng thể hiện cả ý định tặng quà, cả sự chuyển giao và cả sự chấp nhận. Nếu việc đính hôn bị hủy bỏ thì liệu anh ta có được quyền đòi lại nhẫn không? Đây có lẽ là tình huống duy nhất được tòa án coi là việc tặng cho có điều kiện. Chiếc nhẫn được trao gắn với dự định kết hôn, vì vậy nó không giống như chiếc áo len, quyển sách, hay thậm chí là một thứ đồ kim hoàn khác mà anh chàng tặng khi đang tìm hiểu. Nếu hôn nhân không thành hiện thực, anh ta có quyền đòi lại chiếc nhẫn. 

Tài sản được mua bán như thế nào? 

Phương thức phổ biến nhất để trở thành chủ sở hữu của một tài sản là mua nó. Tất nhiên, người ta mua và bán tài sản hàng ngày, từ tờ báo buổi sáng cho đến chiếc ô tô cho gia đình. Phần lớn các khía cạnh pháp lý phát sinh từ các giao dịch này đều do luật hợp đồng điều chỉnh chứ không phải luật tài sản. Ở đây, chúng ta sẽ bàn về giao dịch có ý nghĩa kinh tế nhất đối với phần lớn mọi người, giao dịch mua nhà. Mục đích không phải là đưa ra một danh mục các vấn đề pháp lý cần quan tâm khi đi mua nhà mà là để minh họa cho một số khía cạnh quan trọng của luật tài sản xuất hiện trong các giao dịch bất động sản. 

Trước hết chúng ta hãy cùng xem xét tại sao các giao dịch mua nhà lại đáng để xem xét riêng rec. Một trong những lý do rất rõ ràng, đó là số tiền bỏ ra. Ngôi nhà của một gia đình có lẽ là tài sản lớn nhất của họ, và có lẽ là cũng gắn bó với người ta giống như bảo hiểm nhân thọ hay quỹ hưu trí. Khi số tiền phải bỏ ra càng nhiều thì pháp luật dường như càng có xu hướng phức tạp. Nhưng việc mua bán một bất động sản còn phức tạp hơn bởi quan niệm về tập hợp các quyền đối với bất động sản. Với phần lớn các dạng động sản, thường là tại một thời điểm chỉ có một người có lợi ích đối với nó, và đó thường là người chiếm hữu tài sản. Bất động sản thì khác. Thường là có một số người khác nhau có lợi ích đối với bất động sản và việc chiếm hữu không phải là một dấu hiệu đầy đủ của quyền sở hữu. Một bất động sản có thể được chuyển nhượng nhiều lần trong thời gian vài năm, với những ranh giới không rõ ràng và những dấu hiệu không đầy đủ của quyền sở hữu, ranh giới bất động sản giữa cái sân của hai nhà hàng xóm có thể không được thiết lập rõ rệt, và một ngân hàng, một công ty cho vay mua nhà, hay ông bà nội giúp thanh toán các khoản tiền còn thiếu đều có thể có lợi ích đối với bất động sản đó. Do vậy, một số nguyên tắc pháp luật riêng đã được hình thành đối với các giao dịch bất động sản. 

Hãy mô tả các yếu tố của một giao dịch mua bán nhà điển hình, sau đó tập trung vào hai yếu tố đặc biệt phù hợp cho việc nghiên cứu luật tài sản. Giao dịch liên quan đến cả khái niệm tài sản và hợp đồng. Các vấn đề phát sinh từ hợp đồng mua bán xảy ra thường xuyên đến mức người ta có xu hướng xử lý chúng theo cách hơi khác so với các vấn đề về luật hợp đồng trong tình huống khác. Tục lệ, thông lệ ở địa phương, sự thiện chí và hợp tác chứ không phải pháp luật mới là những yếu tố giúp cho nhiều giao dịch được thực hiện và hoàn tất; chỉ khi có những vấn đề phát sinh không thể được giải quyết bằng các cách thức khác thì các bên mới phải viện đến hệ thống pháp luật. 

Một người chủ ngôi nhà và người mua có thể tự thỏa thuận việc mua bán, nhưng có rất nhiều giao dịch có sự tham gia của người môi giới bất động sản với tư cách trung gian. Mặc dù người môi giới thường làm việc với các người bán và người mua, giúp cho người bán tiến hành các chuẩn bị cần thiết cho việc bán nhà, đặt ra mức giá, quảng cáo và giúp người mua tìm được ngôi nhà phù hợp nhưng theo hợp đồng, người môi giới thường là đại diện của bên bán chứ không phải đại diện của bên mua. (Gần đây các khái niệm về người đại diện của bên mua hoặc đại diện kép cho cả hai bên đã bắt đầu xuất hiện nhưng chưa phổ biến). Theo hợp đồng môi giới, người môi giới có nghĩa vụ giúp cho bên bán đạt được mức giá bán cao nhất có thể và bảo vệ các lợi ích khác cho bên bán. Tuy nhiên, pháp luật cũng xác định các nghĩa vụ cụ thể mà người môi giới phải thực hiện đối với bên mua, chẳng hạn như nghĩa vụ trình bày một cách khách quan về tình trạng của ngôi nhà. 

Khi mà người mua đã hướng sự quan tâm vào một ngôi nhà, người đó sẽ đưa ra một mức giá. Tùy vào thông lệ ở địa phương mà việc đưa ra giá có thể bằng lời nói hoặc văn bản và việc chào giá đó có phải đi kèm với một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo tính nghiêm túc hay không. Khi người mua và người bán đã thỏa thuận được về giá, họ sẽ đi đến thực hiện một thỏa thuận mua bán bằng văn bản, trong đó bao gồm cả giá, ngày hoàn tất hợp đồng, các điều kiện để hoàn tất hợp đồng, quyền kiểm tra ngôi nhà của người mua và trách nhiệm của người bán trong việc chuyển cho người mua đứng tên sở hữu ngôi nhà. Ngày thanh lý hợp đồng có thể được xác định vài tuần hoặc thậm chí vài tháng sau đó, cho phép người bán thực hiện những công việc chuẩn bị cần thiết để hoàn tất việc mua bán, nhất là việc thế chấp vay tiền mua nhà. Khi giai đoạn trung gian này đã kết thúc, các bên sẽ hoàn tất việc mua bán bằng việc trao đổi các giấy tờ cần thiết, bao gồm cả việc chuyển tiền từ bên mua sang bên bán và chuyển các giấy tờ chứng thực từ bên bán sang cho bên mua.

Hãy cùng xem xét hai yếu tố của giao dịch này. Trước hết, bản chất của giao dịch là bên bán chuyển giao cho bên mua các quyền đối với mảnh đất. Vậy cái mà người bán chuyển giao thực chất là gì, và điều gì sẽ xảy ra nếu phát sinh vấn đề ai sở hữu cái gì? Thứ hai, trong phần lớn trường hợp thì người mua phải vay tiền thì mới có thể trả được số tiền bên bán yêu cầu, thường là vay từ ngân hàng hoặc công ty nhận cho vay thế chấp. Vậy một khoản cho vay thế chấp sẽ có những quyền tài sản nào, và nó có ý nghĩa như thế nào đối với người mua và ngân hàng?

Khi mảnh đất được bán, người bán chuyển cho người mua một văn bản chính thức, đây là một văn bản viết chính thức thể hiện sự chuyển giao bất động sản. (Văn bản chứng thực được sử dụng trong tất cả các giao dịch mua bán đất, ngay cả khi đó là giao dịch tặng cho). Vào thời trung cổ, phương thức chuyển giao không phải bằng văn bản như bây giờ mà là bằng nghi thức chuyển giao vĩnh viễn. Người mua và người bán gặp nhau tại mảnh đất, với sự có mặt của những người làm chứng, người bán tuyên bố rằng anh ta đang chuyển giao quyền sở hữu và đưa cho người mua một cành cây hoặc một cục đất biểu tượng cho sự chuyển giao. Ngày nay, văn bản chứng thực sẽ phục vụ cho mục đích chuyển giao chính thức đó, nó thể hiện rõ ràng với mọi người rằng việc chuyển giao đã được thực hiện và, thông qua văn bản chứ không phải là người làm chứng, ghi nhận một sự chuyển giao. Văn bản chứng thực chỉ ra các bên bao gồm ai, mảnh đất được chuyển giao là gì, thể hiện ý định chuyển giao tài sản của bên bán. Văn bản chứng thực phải được bên bán ký và chuyển giao cho bên mua (hoặc đại diện của bên mua); đây chính là nguồn gốc của cụm từ “ký, đóng dấu và chuyển”, mặc dù phần lớn các quốc gia đã bỏ yêu cầu phải đóng dấu. 

Người chủ của ngôi nhà khi được nhận văn bản chứng thực đó sẽ được đứng tên sở hữu đối với ngôi nhà. Đứng tên là khái niệm chính thức thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản. Điển hình là khi một người bán được yêu cầu phải sang tên sở hữu cho người mua. Ý nghĩa pháp lý đầy đủ của khái niệm này khá phức tạp, để hình dung ra nó hãy nghĩ đến những gì mà người mua mong muốn nhận được: quyền sở hữu đầy đủ đối với bất động sản mà không có bất kỳ lợi ích xung đột nào, chẳng hạn như bị người khác kiện đòi quyền sở hữu, cho thuê hay thế chấp (được gọi chung là những cản trở đối với quyền sở hữu) và cũng không có bất kỳ vấn đề nào trong giấy tờ sở hữu (được nhắc đến như là những sai sót từ chuỗi quá trình chuyển giao sở hữu). Một trong những lý do mà việc mua bán bất động sản hình thành nên một chế định pháp luật phức tạp như vậy là ở chỗ không dễ dàng để đảm bảo rằng sẽ không có những cản trở đối với quyền sở hữu hay những sai sót từ chuỗi quá trình chuyển giao sở hữu đối với một bất động sản. Dù thế nào thì mảnh đất cũng đã ở đó hàng trăm năm, trong thời gian đó đã có nhiều người sở hữu nó, mua nó, vay tiền thế chấp bằng nó, chuyển giao nó, để cho người hàng xóm sử dụng nó, và nhiều chuyện khác nữa. Bất kỳ một hành động nào trong số đó đều có thể ảnh hưởng đến việc đứng tên sở hữu trong hiện tại. Làm sao để người bán và người mua có thể đảm bảo là người bán trao cho người mua đúng cái quyền sở hữu tương ứng với số tiền mà người bán phải trả?

Mỗi bang đều tìm cách giải quyết vấn đề này bằng việc ban hành các quy định về ghi sổ và quy định đó tạo ra hệ thống sổ địa chính của quốc gia. Thông thường các đạo luật sẽ hình thành nên Cơ quan lưu trữ các chứng thực hoặc Văn phòng lục sự tại các quận mà ở đó các bản chứng thực bán đất, hợp đồng cho thuê dài hạn, hợp đồng thế chấp và các tài liệu khác liên quan đến việc chuyển nhượng đất đai được lưu giữ. Khi mà ở nhiều bang, các đạo luật về ghi chép sổ địa chính đã tồn tại nhiều thế kỷ, việc ghi chép về đất đai cung cấp khá đầy đủ lịch sử các mảnh đất với các quyền trên đó. Sẽ có một bản lưu văn bản chứng thực mà người bán nhận được từ khi người đó mua mảnh đất và một bản lưu văn bản chứng thực mà người đã bán mảnh đất cho người bán hiện tại nhận được từ khi người đó mua mảnh đất đó, và cứ thế ngược trở lại quá khứ. 

Các đạo luật về ghi sổ địa chính cũng thiết lập quyền ưu tiên giữa những người mua đất về sau. Giả sử một người bán vô lương tâm bán một mảnh đất cho hai người khác nhau. Ai sẽ là người thực sự được sở hữu nó? Ở một vài bang, người đầu tiên ghi sổ chứng thực sẽ là người được sở hữu, thậm chí nếu người kia biết rằng mảnh đất trước đó đã được bán cho người khác. Hệ thống này thúc đẩy người ta chạy đua đến văn phòng tư pháp, và vì thế không được áp dụng nhiều. Biện pháp được áp dụng phổ biến hơn là quy định rằng người mua thứ hai chỉ được quyền sở hữu cao hơn nếu khi mua mảnh đất người đó không được thông báo về việc chuyển nhượng trước đó, hoặc là người mua thứ hai được quyền ưu tiên nếu không được thông báo và đã đăng ký ghi sổ trước người mua đầu tiên. 

Hệ thống đăng ký ghi sổ không thể loại trừ được tất cả các vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai. Trước tiên, ngoài những văn bản được lưu trữ trong văn phòng lưu chứng thư còn có những bản lưu cần phải được tìm kiếm để xác định tất cả các quyền đối với bất động sản. Chẳng hạn nếu thuế bất động sản chưa được thanh toán, chính quyền có thể thực hiện việc sai áp bất động sản để thu thuế, và việc sai áp đó chỉ được thể hiện trên các bản lưu của cơ quan thuế. (Sai áp là việc áp dụng biện pháp cầm giữ đối với bất động sản và chỉ có hiệu lực khi bất động sản được bán; tại thời điểm bán, người sai áp có quyền đòi tiền từ số tiền bán bất động sản). Những vấn đề khác thậm chí không hề xuất hiện trong các sổ sách lưu trữ; một người hàng xóm có thể có quyền đi qua mảnh đất, nhưng quyền đó chỉ có thể được nhận thấy (nếu nhận ra được) khi người ta trực tiếp đến xem xét mảnh đất. 

Những phương thức khác nhau cũng đã hình thành để giải quyết vấn đề về đứng tên sở hữu bất động sản. Có hai phương thức chính là tìm hiểu lịch sử sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu. Cả hai phương thức này đều bắt đầu bằng việc tìm kiếm các hồ sơ lưu trữ. Các luật sư hoặc những người chuyên xác định lịch sử của bất động sản sẽ tìm hiểu các tài liệu lưu trữ của nhà nước đã có để xác định ngược trở lại chuỗi chuyển giao quyền sở hữu. Họ cũng sẽ tìm kiếm cả các bản sai áp thuế và các vấn đề tiềm tàng khác, và họ sẽ kiểm tra để xem liệu có việc chẳng hạn như một người sở hữu trước đó đã bán mảnh đất đó hai lần hoặc không thanh toán khoản thế chấp. Khi việc tìm hiểu lịch sử sở hữu đã thực hiện xong, luật sư của bên mua có thể xác định được liệu quyền sở hữu đó có đầy đủ khả năng để được chuyển nhượng không hoặc nếu không, cần phải làm gì để giải quyết những vấn đề gắn với nó (ví dụ như thanh toán cho khoản nợ thuế). Còn đối với việc bảo hiểm quyền sở hữu, nhà bảo hiểm bảo hiểm cho các sai sót có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người mua hoặc làm người mua có thể bị mất mảnh đất. 

Không có nhiều người mua nhà có thể đủ tiền để trả cho những vụ mua bán đắt đỏ như vậy, vì vậy rất nhiều người phải vay một phần lớn số tiền. Thường là họ vay từ một định chế cho vay như ngân hàng, công ty cho vay thế chấp, hoặc tổ chức tiết kiệm và cho vay, nhưng họ cũng có thể vay họ hàng hoặc vay chính người bán. Giao dịch có hai yếu tố, một là yếu tố hợp đồng và hai là yếu tố tài sản. Khi tiền để mua ngôi nhà không phải là quà tặng, người cho vay trông đợi mình sẽ được trả lại tiền. Để đảm bảo cho sự trông đợi này được thực hiện, người cho vay yêu cầu người vay phải hứa trả lại tiền. Thường là người vay sẽ ký vào một khế ước, văn bản trong đó nêu rõ thời hạn vay và nghĩa vụ trả nợ. Nếu người vay không thanh toán tiền theo đúng thời hạn (chẳng hạn như thanh toán một khoản tiền cụ thể hàng tháng), người cho vay có thể kiện vì hành vi vi phạm cam kết trả tiền. 

Mặc dù vậy, việc người cho vay kiện người vay vì vi phạm nghĩa vụ trả nợ không tạo ra sự đảm bảo nhiều đối với người cho vay. Người vay có thể bán ngôi nhà, tiêu xài số tiền thu được từ việc bán nhà đó và người cho vay thì chẳng còn gì ngoài việc theo đuổi một vụ kiện chẳng đáng để thu hồi lại tiền. Vì vậy những người cho vay thường có cách bảo vệ cho các quyền lợi theo hợp đồng bằng chính quyền đối với bất động sản. Quyền đối với bất động sản chính là việc thế chấp (mortgage, một số bang ở Hoa Kỳ gọi là deed of trust). Văn bản thế chấp sẽ có nhiều quy định giống như khế ước vay, chẳng hạn như việc cam kết thanh toán, nhưng vấn đề cốt lõi chính là việc dùng căn nhà làm vật thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Nếu bên vay không thanh toán khoản nợ, người cho vay có thể theo đuổi quyền đối với bất động sản bằng việc bán ngôi nhà và thu về số tiền còn nợ từ tiền bán nhà. (Các quyền đối với tài sản, bao gồm cả động sản, cũng được sử dụng để đảm bảo trong nhiều trường hợp. Ví dụ khi ngân hàng cho một doanh nghiệp vay, ngân hàng có thể nhận một quyền tài sản làm đảm bảo tương ứng với việc thế chấp là hàng hóa trong kho của doanh nghiệp). 

Thế chấp là một ví dụ về việc có những quyền lợi trùng nhau trong một bất động sản. Chừng nào mà người chủ nhà (được gọi là người thế chấp) duy trì trách nhiệm thanh toán, người cho vay (người nhận thế chấp) không thể làm gì để đòi quyền lợi của mình đối với mảnh đất. Nhưng khi người vay vi phạm, quyền lợi đối với bất động sản của người cho vay sẽ phát sinh và người cho vay khi đó có thể đòi phần quyền của mình. 

Cùng với những lợi ích song hành khác, việc thế chấp cũng thể hiện sự xung đột giữa lợi ích của người vay và người cho vay. Giả sử người cho vay đã trả được một nửa khoản nợ và sau đó không trả được tiếp. Liệu người cho vay có được lấy bất động sản với lý do có sự vi phạm này không? Nếu có thì người cho vay đúng là đã vớ được của trời cho, bởi người đó vừa có được bất động sản đó lại còn được một phần tiền đã thanh toán. Qua một thời gian dài, tòa án và cơ quan lập pháp đã xây dựng các quy trình để cân bằng được lợi ích của các bên. Ở phần lớn các bang, nếu người cho vay muốn nhận được quyền lợi của mình đối với bất động sản khi bên kia vi phạm, người đó phải đem vụ việc ra tòa. Người vay vẫn có thể được giữ lại bất động sản đó bằng việc thực hiện trả nợ. Nếu không, tòa án sẽ cho phép bán bất động sản đó với sự giám sát của một nhân viên tòa án. Nếu số tiền thu được từ việc bán bất động sản thấp hơn số tiền mà người vay còn nợ, tòa án sẽ phán quyết để người cho vay được nhận thêm số tiền bù vào phần còn thiều. Nếu tiền thu được cao hơn số tiền nợ, người vay được nhận về phần tiền chênh lệch. 

Tài sản được chuyển giao như thế nào khi người sở hữu qua đời? 

Có một chế định riêng của luật tài sản quy định cách giải quyết đối với tài sản khi người sở hữu qua đời. Đó là luật về di chúc, về thừa kế trong trường hợp không có di chúc, và di nguyện. Phần lớn tài sản được chuyển lại cho vợ hoặc chồng hoặc thế hệ sau của chủ tài sản khi người này qua đời, hoặc thông qua các kế hoạch được dự định trước khi người chủ qua đời, hoặc hiến cho các mục đích từ thiện hoặc thông qua di nguyện.

Trước hết chúng ta hãy lưu ý đến thủ tục. Mỗi bang đều có phân tòa riêng trong hệ thống tòa án của mình để giải quyết các vấn đề về di chúc và di nguyện, gọi chung là tòa di sản. Khi một người qua đời, di chúc của người đó sẽ được trình ra tòa di sản và một người thi hành di chúc sẽ được chỉ định để quản lý tài sản của người chết, thu các khoản cho vay và trả các khoản nợ, đồng thời phân chia tài sản theo chỉ định trong di chúc. Nếu người chết không có di chúc, tòa di sản sẽ chỉ định một người quản lý tài sản để phân chia tài sản của người đã khuất. Việc phân chia di sản có thể là một quá trình rất phức tạp và bởi nó được quản lý bởi tòa án, nó sẽ được công khai hóa, vì vậy đã có người tìm cách lảng tránh quá trình này. Một số người vì mục đích lảng tránh mà lập các ủy thác ngay từ khi còn sống (cách làm này bản thân nó cũng có vấn đề), một số người khác dùng các biện pháp để không phải dùng đến di sản như bảo hiểm nhân thọ, và một số bang cho phép phân chia các tài sản giá trị không lớn thông qua một quá trình rút gọn, đỡ tốn kém thời gian và tiền bạc hơn. 

Một người chết mà không có di chúc nào được gọi trong luật là chết không để lại di chúc, và việc phân chia tài sản của người đó sẽ được thực hiện theo quy định của luật. Pháp luật của nước Anh vào thời trung cổ quy định khác nhau về vấn đề thừa kế không theo di chúc đối với động sản và bất động sản. Đất là tài sản quan trọng nhất và gắn với các bổn phận của xã hội phong kiến, vì vậy duy trì quyền sở hữu đất trong tay một số người để duy trì sự giàu có của vương triều là một trong những điều rất được chú trọng. Con trai được ưu tiên hơn con gái trong luật thừa kế, và con trưởng được ưu tiên hơn so với con thứ. Theo đó, người con trai lớn nhất còn sống tại thời điểm thừa kế, nếu có, sẽ được thừa kế toàn bộ đất đai của người cha theo quy tắc quyền con trưởng. Tinh thần dân chủ của Cách mạng Mỹ đã đưa đến xóa bỏ sự phân biệt này như là một trong những thể hiện của sự đối lập với chế độ quý tộc địa chủ truyền thống. 

Ngày nay, tất cả các hệ thống pháp luật đều có đạo luật điều chỉnh việc thừa kế theo pháp luật. Nhưng nếu chúng ta không muốn duy trì mãi mãi chế độ quý tộc đã có lịch sử lâu dài thì chúng ta phải làm gì? Mục đích cao nhất là phân chia đất đai theo như cách mà đa số người dân mong muốn. Khi xây dựng giả định này, pháp luật sẽ cân nhắc xem người dân nên mong muốn đất đai được phân chia như thế nào, cũng như người dân muốn đất đai được phân chia như thế nào. Dựa trên đó, pháp luật giả định rằng đa phần người dân mong muốn tài sản được phân chia cho những người phải sống dựa vào họ nhiều nhất. Nếu người để lại thừa kế (người mất) chết trước vợ hoặc chồng mình và không có người kế tục (con hay cháu) thì người vợ hoặc chồng đó được thừa kế toàn bộ đất đai. Nếu người chết có người kế tục nhưng không có vợ hay chồng thì những người kế tục được nhận phần đất đó. Nếu có cả vợ hoặc chồng và người kế tục còn sống thì đất được phân chia cho những người này, thường là người vợ hoặc chồng nhận một phần ba hoặc một nửa đất (hoặc có thể hơn đối với mảnh đất nhỏ) và những người kế tục nhận phần còn lại.

Các quy tắc thừa kế không có di chúc nhìn chung đều có chung một cách thức. Người vợ hoặc chồng còn sống và đã có hôn nhân năm mươi năm với người chết, đồng thời không có phương tiện kiếm sống riêng nào được đối xử cũng giống như người vợ chỉ mới có kết hôn với người đã mất trước đó một ngày và lại có sản nghiệp riêng. Con đã trưởng thành, con vị thành niên, con được yêu quý, con bị ghẻ lạnh đều có quyền như nhau. Để việc thừa kế không phải thực hiện theo luật và di sản thừa kế của mình được chia không đồng đều cho những người khác nhau, viết di chúc khi còn sống là cách lựa chọn của nhiều người.

Ngoài ra, còn có ít nhất hai lý do khác để người ta để lại di chúc. Thứ nhất, nếu bố mẹ mất mà con còn nhỏ, những đứa trẻ và tài sản của chúng phải được giám hộ. Nếu cả cha mẹ đều mất, tòa án sẽ chỉ định người giám hộ cho những đứa trẻ, đó có thể là người mà cha mẹ bọn trẻ muốn hoặc không. Còn trong di chúc, người cha hoặc mẹ có thể chỉ định người giám hộ của bọn trẻ và thường là tòa án sẽ công nhận sự lựa chọn đó. Thậm chí nếu chỉ có một người cha hoặc mẹ mất, những đứa trẻ thừa kế tài sản theo pháp luật vẫn cần phải có một người giám hộ tài sản được chỉ định, tức là vẫn phải có sự can thiệp của tòa án ở một mức độ nhất định và một lần nữa, quyết định của tòa án có thể không đúng với ý nguyện của cha hoặc mẹ đứa trẻ. Thứ hai, luật về thuế di sản của liên bang có thể sẽ lấy đi một phần lớn giá trị tài sản, thậm chí cả đối với những tài sản có giá trị không lớn lắm. Công thức tính có thể thay đổi thường xuyên, nhưng một người thuộc tầng lớp trung lưu có sở hữu một ngôi nhà, có bảo hiểm nhân thọ, có tiền trong quỹ hưu trí và có các khoản đầu tư có thể bị đánh thuế di sản. Có rất nhiều mẹo có thể được sử dụng trong một bản di chúc để giảm thiểu mức thuế phải chịu trên một khối tài sản thừa kế. 

Do vậy, có rất nhiều người lập di chúc để phân chia tài sản của mình. Quyền định đoạt tài sản bằng di chúc là một trong những quyền cơ bản gắn với quyền sở hữu tài sản. Giống như việc người ta có thể bán, mang cho, phá hủy hoặc định đoạt bằng cách khác đối với tài sản trong khi người đó còn sống, thì người ta cũng có thể chỉ định ai sẽ được nhận nó sau khi người ta chết. 

Có một ngoại lệ rất quan trọng của nguyên tắc tự do định đoạt tài sản bằng di chúc. Về cơ bản, một người đã có gia đình không thể lập di chúc cho đi tất cả tài sản của mình mà không để lại một chút gì cho người bạn đời của mình. Hôn nhân được nhìn nhận như một sự liên kết có ý nghĩa kinh tế. Khi các cặp vợ chồng còn sống, họ có nghĩa vụ phải chăm lo cho nhau và có quyền chia sẻ tài sản và thu nhập khi ly dị và, trong một số trường hợp, có quyền được chia tài sản thuộc sở hữu của người kia. Nghĩa vụ hình thành từ mối liên kết có ý nghĩa kinh tế này không hoàn toàn chấm dứt tại thời điểm một người chết. Luật pháp có khái niệm kỷ phần lựa chọn của người vợ hoặc chồng trong khối tài sản của người chết. Ví dụ, nếu người chồng trong di chúc để lại tất cả tài sản cho những đứa con với người vợ trước, cho nhân tình và cho Hiệp hội bảo vệ động vật (SPCA), người quả phụ của ông ta có quyền đòi một phần tài sản trong khối di sản. Mặc dù pháp luật của một số nơi có thể khác nhau nhưng nhìn chung, luật của các bang thường cho người vợ góa đó được hưởng một phần ba di sản của người chết cho dù trong di chúc người ta không định đoạt như vậy. Một số đạo luật gần đây, đi theo mô hình của Bộ luật mẫu thống nhất về thừa kế, tăng mức kỷ phần tài sản được hưởng của người vợ hoặc chồng của người chết theo thời gian chung sống và có tính đến khối tài sản hiện có của người còn sống để quyết định mức kỷ phần lựa chọn người đó được hưởng. 

Hãy lưu ý đến hai điểm liên quan đến đạo luật về kỷ phần lựa chọn. Trước hết, kỷ phần đó là tùy chọn; người vợ hoặc người chồng còn sống có thể yêu cầu được nhận hoặc từ chối kỷ phần đó. Nếu người vợ góa đã tự mình có đủ tiền và không băn khoăn gì khi tiền của người chồng được để lại cho SPCA, hoặc nếu di chúc của người chồng có di nguyện trong đó việc sử dụng di sản cho các mục đích đã được hoạch định được thể hiện rất chi tiết và người vợ không muốn làm thay đổi nó, bà ta có thể từ chối nhận kỷ phần của mình và để cho di chúc được thực thi theo đúng nội dung như vậy. Thứ hai là có vẻ kỳ quặc khi luật về kỷ phần lựa chọn đảm bảo một phần trong di sản cho người vợ hoặc chồng nhưng lại không đảm bảo cho con cái của người đã khuất trong khi con cái có vẻ như là phụ thuộc về kinh tế nhiều hơn. Tuy nhiên, giả định của luật trong trường hợp này là người vợ hay chồng còn sống sẽ phải nuôi nấng các con, và chuyển tiền cho người vợ hoặc chồng đó sẽ tránh được việc phải chỉ định một người giám hộ để quản lý tài sản của những đứa trẻ.

Phần lớn những người Mỹ ở độ tuổi trung niên trở lên và có một khối tài sản đáng kể đều có di chúc, vì vậy để lại di sản theo chúc thư là cách phổ biến nhất để chuyển giao tài sản khi người ta mất. Về cơ bản, ý định phân chia tài sản phải được thể hiện bằng văn bản, được người để lại di chúc ký và được ký chứng thực bởi người làm chứng. 

Mục đích của việc yêu cầu các thể thức cụ thể đối với di chúc có thể được nhìn nhận khi đối chiếu các di chúc đúng thể thức với các di chúc khác. Giả sử sau khi Jane Doe mất, đứa cháu trai của bà đi đến tòa và nói rằng bà dì yêu quý có nói với anh ta rằng anh ta sẽ được nhận 100.000 đô-la sau khi bà mất. Làm sao chúng ta có thể chắc chắn rằng Doe thực sự đã tuyên bố như vậy? Giờ khi bà không còn nữa, đứa cháu trai của bà là người duy nhất chứng kiến việc đó, và khi mà việc đó rất có lợi cho cậu ta, lời làm chứng của cậu ta thật đáng nghi ngờ. Thứ hai, làm sao chúng ta có thể chắc rằng ý của bà ta là như vậy? Bà có ý thức rằng bà đang cho đi một phần tài sản của mình hay chỉ là nói chuyện tầm phào? Thứ ba, bằng cách nào chúng ta có thể chắc chắn được về ý định của bà? Liệu có điều kiện nào đi kèm theo món tiền đó không? Thứ tư, làm sao chúng ta có thể chắc chắn được rằng bà đã không thay đổi ý định của mình, và có thể đã nói hoặc không nói cho người cháu biết về sự thay đổi đó?

Di chúc làm theo đúng thể thức có thể cung cấp được các bằng chứng về ý định di tặng, đồng thời cũng làm rõ với cả người để lại di chúc cũng như tòa án rằng việc tặng cho theo di chúc là một hành động đã được cân nhắc một cách nghiêm túc. 

Vấn đề là ở chỗ đến mức như thế nào thì được coi là đúng thể thức. Trong lịch sử thì các yêu cầu về việc thể hiện bằng văn bản, được ký và có người làm chứng là những yêu cầu đã tồn tại và hầu như không bị thay đổi. Yêu cầu về việc di chúc phải bằng văn bản cung cấp cho tòa án một dạng bản ghi cố định để có thể cân nhắc và đảm bảo sự nghiêm túc của người làm ra nó. Yêu cầu về việc phải được ký thể hiện sự nghiêm túc, và nó cũng chứng tỏ đó là ý định sau cùng của họ. (Một chức năng khác nữa là cung cấp bằng chứng rằng đó thực sự là di chúc của người để lại di sản giờ đây có vẻ không còn quá quan trọng như trước kia). Pháp luật giả định rằng nếu ai đó chỉ ghi chép về việc phân chia tài sản, hay dự thảo một di chúc thì văn bản đó thường không được ký; chỉ khi đã có bản hoàn thiện cuối cùng thì người ta mới ký nó, vì vậy chữ ký thể hiện rằng người lập di chúc đã có quyết định cuối cùng và thể hiện đầy đủ ý định của mình. Việc yêu cầu có người làm chứng cũng phục vụ cho mục đích tương tự. 

Mỗi khi pháp luật yêu cầu những thể thức cụ thể, một câu hỏi lại nảy sinh là điều gì sẽ xảy ra đối với những trường hợp mà thể thức không được tuân thủ, nhưng mục đích bên trong nó vẫn đạt được. Giả sử như vào thời điểm ký di chúc, người để lại di chúc đi vào nhà tắm khi một trong những người làm chứng đang ký. Việc lập di chúc đó không tuân thủ theo đúng quy định của luật về việc những người làm chứng phải ký với sự có mặt của người lập di chúc; liệu tòa di sản có từ chối hiệu lực thực thi của di chúc chỉ vì lý do đó không? Nếu tòa án không cho di chúc được thực thi, có nghĩa là nó sẽ phủ nhận hiệu lực của ý định của người để lại di sản chỉ vì những lý do mang tính kỹ thuật. Nếu tòa án công nhận di chúc, thì tức là tòa lại đã bắt đầu quá trình làm sứt mẻ dần các quy tắc về thể thức, mang lại khả năng là đến một lúc nào đó, tất cả các yêu cầu này sẽ bị hủy bỏ hoàn toàn. Một số bang có thể có yêu cầu nghiêm ngặt hơn các bang khác, nhưng xu hướng chung những năm gần đây là có thể giảm nhẹ các yêu cầu đối với một số sai sót không quá quan trọng như trường hợp trên đây. 

Giờ hãy xem xét một vụ việc khá cực đoan. Vào ngày 8/6/1948, một tai nạn đã khiến Cecil George Harris bị cuốn vào chiếc máy kéo. Khi chân đã bị kẹp nhưng tay còn cử động được, Harris viết nguệch ngoạc lên thành của chiếc máy kéo: ”Nếu tôi chết trong tình trạng này, tôi để lại tất cả cho vợ tôi. Cecil Geo Harris“. 

Ở đây, chúng ta có một văn bản thể hiện được ý định để lại tài sản nhưng lại không có người làm chứng. Liệu nó có thể được chấp nhận khi không tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về thể thức? Một lần nữa, pháp luật lại phải đối mặt với một sự lựa chọn khó khăn. Công nhận hiệu lực của một di chúc viết tay sẽ làm hỏng các yêu cầu về thể thức đã được pháp luật quy định và cũng làm hỏng các mục đích khi người ta đặt ra các thể thức. Nhưng không công nhận hiệu lực của nó thì lại phủ định ý nguyện rất rõ ràng của Harris trong trường hợp này, đó là người vợ sẽ là người được hưởng toàn bộ di sản của ông ta. Nó cũng thể hiện một sự thiên vị trong pháp luật và không có lợi cho những người không đủ tiền để thuê luật sư soạn thảo di chúc. Khoảng một nửa số bang công nhận các di chúc viết tay, một số bang trong đó chỉ công nhận di chúc viết tay nếu được lập bởi những người thuộc lực lượng quân đội khi làm nhiệm vụ ở nước ngoài, với giả định là những người lính đang chiến đấu khó có thể đi gặp luật sư của họ. 

Theo thủ tục tố tụng của tòa di sản, người có di chúc phải đệ trình bản di chúc để được xác thực và công nhận hiệu lực. Nếu có người tin rằng bản di chúc được đưa ra không có hiệu lực thì phải có yêu cầu xem xét lại nó; người yêu cầu xem xét lại làm như vậy bởi họ có thể ở vị trí được nhận di chúc, có thể là theo pháp luật, nếu như di chúc đó không có hiệu lực. Ngoài việc có các sai sót về thể thức, căn cứ chủ yếu để xem xét lại một di chúc (nhưng cũng vẫn là chưa phổ biến lắm) là lý do người để lại di chúc thiếu năng lực nhận thức để lập di chúc hoặc là phải chịu những áp lực không chính đáng.

Với những mục đích khác nhau, pháp luật sử dụng các định nghĩa về năng lực nhận thức cũng khác nhau. Câu hỏi ở đây là liệu người để lại di chúc có nhận thức được rằng mình đang làm gì xung quanh bản di chúc đó hay không? Nhận thức ở đây bao gồm nhận thức về bản chất của tài sản đang sở hữu, những người sẽ được nhận nó hoặc bị tước quyền nhận nó, và mối quan hệ giữa những người đó và những tài sản được cho đi. Như vậy, ngay cả khi người để lại di chúc không thể làm những công việc thông thường hay bị chứng ảo giác là mình đang bị ma ám, người đó vẫn có thể có năng lực để lập di chúc nếu sự suy giảm chức năng hay chứng ảo giác không ảnh hưởng đến khả năng nhận thức ở mức đủ để phân chia tài sản của mình một cách có lý trí. Những vụ việc phức tạp liên quan đến việc người để lại di chúc cảm thấy phật ý vì các con hoặc các cháu đưa mình vào bệnh viện, nhà điều dưỡng hoặc viện tâm thần; liệu sự phật ý này có phải là căn cứ hợp lý hay không, mặc dù là người để lại di chúc cần được chăm sóc, hay là nó cũng chỉ là ảo tưởng? 

Những áp lực không chính đáng cũng thường được viện dẫn, hoặc là đối với toàn bộ hoặc một phần di chúc. Những áp lực không chính đáng rất hay được viện ra khi người được lợi từ di chúc có vị trí có ảnh hưởng lớn đối với người để lại di chúc, chẳng hạn như luật sư và thân chủ, bác sĩ với bệnh nhân hoặc người quản lý các công việc của một người họ hàng cao tuổi. Vấn đề, phụ thuộc rất nhiều vào các dữ kiện thực tế, là liệu di chúc có thực sự là ý muốn của người để lại di chúc hay không hay đó là ý muốn của người gây ảnh hưởng. 

Ủy thác là gì? 

Ủy thác là một quyền nằm trong nhóm các quyền tài sản và được thực thi một cách đặc biệt. Trước hết, việc quản lý tài sản được tách biệt khỏi việc hưởng lợi đối với tài sản đó. Tài sản được quản lý bởi một người được ủy thác, người này thường sẽ có quyền đầu tư tài sản, thu về các khoản thu nhập, cho thuê hay bán và là người được trả công cho dịch vụ của mình chứ không được nhận thu nhập từ chính tài sản. Người hưởng lợi của việc ủy thác giữ quyền nhận các lợi ích từ tài sản, chẳng hạn như thu nhập từ tài sản. Thứ hai, các quyền của người hưởng lợi được xác định khi việc ủy thác được thiết lập bởi người ủy thác, tức là người đưa ra một khối tài sản để làm tài sản ủy thác gốc. Ví dụ người ủy thác có thể xác định cụ thể là người hưởng lợi có thể được nhận thu nhập từ khoản ủy thác nhưng không được lấy từ phần gốc, rằng một người có thể được nhận thu nhập trong suốt cuộc đời và sau đó, phần tài sản gốc sẽ dành cho người khác, hoặc trong trường hợp đối với các khoản ủy thác có ý nghĩa từ thiện, thu nhập có thể được dành cho việc tìm kiếm phương pháp chữa bệnh ung thư hoặc để chăm sóc cho những con mèo bị lạc. 

Như có thể thấy từ những ví dụ được đưa ra sau cùng, một số khoản ủy thác được dành cho các mục đích từ thiện, nhưng khi đặt nó trong ngữ cảnh tài sản gia đình và di chúc thì ủy thác cho các lợi ích tư thường quan trọng hơn. Ủy thác được dùng cho nhiều mục đích. Các khoản ủy thác được thực hiện khi người ta còn sống có thể giữ cho tài sản không phải làm thủ tục chứng thực di sản khi mất, giảm sự chú ý của công chúng và tiết kiệm chi phí, mặc dù lợi ích này hiện nay đã bị giảm đi ít nhiều do những cải cách trong các luật về di sản. Việc ủy thác, dù là được thực hiện ở giai đoạn nào đó trong cuộc đời của người ủy thác (ủy thác sinh thời) hay được thiết lập bởi một di chúc (di nguyện) đều có thể bảo vệ tài sản của người nào đó không đủ khả năng quản lý tài sản của mình, có thể là do không đủ năng lực pháp lý (ví dụ một đứa trẻ vị thành niên) hoặc do không có khả năng về mặt thực tế (chẳng hạn như ai đó không nhạy bén lắm đối với các vấn đề tài chính). Có thể mục đích phổ biến nhất của ủy thác là để tránh thuế, đặc biệt khi người ta tính toán việc để lại di sản. Gần đây, luật thuế di sản của liên bang có quy định về thuế đối với di sản khi vượt quá mức tối thiểu. Ví dụ khi người chồng mất, tài sản của ông ta có thể chuyển qua một quỹ ủy thác thay vì chuyển cho vợ và như vậy sẽ tránh được sau này khi người vợ chết, di sản của người vợ vượt quá mức tối thiểu và bị đánh thuế. 

Người ta sở hữu tài sản chung như thế nào? 

Chúng ta đã nói nhiều về tài sản được một người hoặc một công ty sở hữu. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, lợi ích đối với tài sản các yếu tố khác nhau của quyền tài sản thuộc về không chỉ một người. Ví dụ như những tài sản do một số người góp chung hoặc tài sản được phân chia.

Theo luật tài sản, có ba loại tài sản đồng sở hữu, hay là ba hình thức sở hữu chung, đó là sở hữu chung liên đới, sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Trong cả ba hình thức sở hữu chung này, mỗi người chủ sở hữu đều có quyền làm chủ cũng như sử dụng đối với toàn bộ tài sản. Sở hữu chung hợp nhất là hình thức sở hữu chung khá đặc biệt ở chỗ nó chỉ áp dụng đối với những người có quan hệ vợ chồng, vì vậy chỉ có hai người đồng sở hữu đối với một tài sản hợp nhất, còn sở hữu chung liên đới và sở hữu chung theo phần có thể có số lượng người đồng sở hữu không giới hạn. Sở hữu chung liên đới và sở hữu chung hợp nhất có điểm chung khác với sở hữu chung theo phần ở chỗ những người đồng sở hữu được hưởng quyền của người ở lại. Khi một người đồng sở hữu chết, quyền sở hữu của người đó tự động chuyển sang cho các đồng sở hữu khác còn sống. Ngược lại, khi một đồng sở hữu của tài sản sở hữu chung theo phần chết, phần quyền lợi của người đó trong tài sản chung sẽ được chuyển sang cho người thừa kế của người đó chứ không phải cho những người đồng sở hữu còn sống. Điểm chung nữa là những người đồng sở hữu liên đới và đồng sở hữu hợp nhất luôn có phần bằng nhau trong khối tài sản chung; còn lợi ích của những người đồng sở hữu theo phần có thể định phần theo các cách khác nhau (ví dụ một người sở hữu một phần ba và người kia sở hữu hai phần ba). 

Ngày nay, việc đồng sở hữu xuất hiện trong nhiều hoàn cảnh. Người vợ và người chồng có thể cùng sở hữu một tài khoản ngân hàng, một tài khoản trong quỹ đầu tư chung và có thể cùng sở hữu ngôi nhà. (Ở những hệ thống pháp luật thừa nhận sở hữu chung hợp nhất có khoảng một nửa số bang chấp nhận điều này đó có thể là việc sở hữu chung hợp nhất, nếu không thì sẽ là sở hữu chung liên đới). Hai chị em có thể cùng sở hữu một trang trại của gia đình. Quyền tác giả đối với một bài hát có thể cùng thuộc về người viết lời và người soạn nhạc cho bài hát.

Chúng ta hãy cùng xem xét ví dụ để xem các hình thức đồng sở hữu khác nhau có thể có ảnh hưởng như thế nào. Ví dụ này tập trung vào sở hữu chung liên đới và sở hữu chung theo phần; sở hữu chung hợp nhất cũng được sẽ được sử dụng với mục đích gần như là giống với sở hữu chung liên đới. Giả sử có hai chị em được thừa kế ngôi nhà mà cha mẹ họ đã từng sống ở đó. Câu hỏi đầu tiên nảy sinh đối với các trường hợp đồng sở hữu là đó là hình thức đồng sở hữu gì? Người mẹ mất sau người cha, và di chúc của bà viết, ”Tôi để lại ngôi nhà của tôi cho các con của tôi là Juan và Maria”. Vậy Juan và Maria là đồng sở hữu liên đới hay đồng sở hữu theo phần? Nói một cách khái quát hơn, khi người chủ sở hữu trước đó không thể hiện rõ ý định thì pháp luật sẽ thiên về hình thức đồng sở hữu nào? Câu trả lời này phụ thuộc vào cơ cấu của luật tài sản và các điều kiện xã hội ẩn chứa trong đó. 

Từ thời Trung cổ sang thời hiện đại, pháp luật đã có sự chuyển đổi từ sự thiên về sở hữu chung liên đới sang sở hữu chung theo phần. Sự ưu tiên có tính truyền thống đối với sở hữu chung liên đới xuất phát một phần từ logic của hệ thống sở hữu và một phần từ những suy tính khá thực tế. Trong hệ thống xã hội dựa vào thứ bậc, các đồng sở hữu liên đới được xem như đang sở hữu một tài sản duy nhất; khi một trong số họ mất đi, tài sản đó vẫn không thay đổi và chỉ đơn giản là số lượng người sở hữu giảm đi một. Có lẽ điều quan trọng hơn là hệ thống tài sản truyền thống đó hướng tới tập trung quyền sở hữu vào tay một số lượng nhỏ các địa chủ và đồng sở hữu liên đới có thể đáp ứng rất tốt cho mục đích này. Sở hữu chung liên đới cũng được sử dụng như một công cụ hữu hiệu để hoạch định vấn đề di sản, giúp tránh được một số khoản thuế của nhà nước phong kiến đánh vào việc chuyển giao tài sản khi chết. Tuy nhiên, đến thế kỷ XVIII thì cơ sở của nó lại thay đổi. Với sự phát triển của kinh tế thị trường và đất ngày càng được nhìn nhận như một loại hàng hóa và là đối tượng của quyền sở hữu giống như các tài sản khác, sẽ có ý nghĩa hơn khi các nhà lập pháp và tòa án lựa chọn sở hữu chung theo phần, loại sở hữu chung cho phép tài sản có thể chuyển dịch dễ dàng hơn; một người đồng sở hữu có thể chuyển giao phần của mình trong tài sản chung khi người đó chết, anh ta cũng có thể sử dụng nó làm tài sản đảm bảo cho khoản nợ, và các chủ nợ có thể tin rằng họ sẽ không bị mất tiền nếu như người vay bị chết. Do đó, ngày nay Juan và Maria được coi là những người đồng sở hữu theo phần. 

Tất nhiên là trong nhiều tình huống pháp lý, cách tốt nhất là tránh tình trạng này bằng các biện pháp dự phòng trước đó. Pháp luật cho phép mọi người xác định loại quan hệ mà họ muốn thiết lập, và các luật sư giỏi cũng sẽ thường xuyên giúp khách hàng làm điều này. Ví dụ nếu bạn mở một tài khoản ở ngân hàng cùng với một thành viên gia đình, bạn sẽ thấy rằng một trong những ô mà bạn có thể đánh dấu vào đó để xác định hình thức sở hữu chung là ”Sở hữu chung liên đới gắn với quyền của người ở lại”,  dấu hiệu rõ ràng về ý định của bạn là không thiết lập quan hệ sở hữu chung theo phần. Một số luật sư thận trọng thậm chí còn thêm vào “và không phải là sở hữu chung theo phần” để xóa tan bất kỳ nghi ngờ nào đối với nó. Vị luật sư soạn thảo di chúc cho người mẹ cũng như vậy, có thể quy định rõ đó là sở hữu chung liên đới, nếu đó là điều mà người mẹ mong muốn. 

Vậy cái mà một đồng sở hữu có là gì? Đồng sở hữu liên đới và đồng sở hữu theo phần về cơ bản có các quyền như nhau đối với tài sản. Trong mỗi trường hợp, mỗi đồng sở hữu đều sở hữu các lợi ích không phân chia đối với toàn bộ khối tài sản. “Không phân chia” có nghĩa là Juan và Maria mỗi người đều có quyền sở hữu đối với toàn bộ ngôi nhà; họ không phải chia nó ra theo kiểu vật lý, để Juan thì sử dụng nhà bếp còn Maria thì sử dụng phòng khách. Nếu họ không sống ở đó mà cho thuê nhà, phần của họ trong số tiền thuê nhà sẽ được chia đều (nếu họ là đồng sở hữu liên đới) hoặc theo phần sở hữu của họ trong khối tài sản (nếu là đồng sở hữu theo phần). 

Nếu Juan và Maria là những đồng sở hữu theo phần, khi Juan chết, những người thừa kế của ông ta sẽ được thừa kế các quyền của ông trong khối tài sản. Tuy nhiên, nếu họ là đồng sở hữu liên đới, Maria sẽ được sở hữu toàn bộ số tài khi Juan chết. Nếu Juan muốn tránh điều này để cho các con của mình có thể được thừa hưởng phần của ông trong khối tài sản đó, ông có thể tìm những cách khác nhau để tách khối tài sản liên đới đó ra, chuyển nó sang sở hữu chung theo phần và như vậy làm mất quyền của người ở lại của Maria. Ở khía cạnh này thì sở hữu chung hợp nhất lại khác. Do một trong những mục đích thiết lập hình thức sở hữu này là bảo vệ quyền lợi cho người vợ hay chồng còn sống, quyền của người ở lại do vậy không thể bị phá bỏ trong các trường hợp sở hữu chung hợp nhất. 

Sở hữu chung hợp nhất là một trong các hình thức sở hữu của các cặp vợ chồng. Ngoài nó ra, trong lịch sử còn có nhiều quy tắc được áp dụng đối với tài sản trong quá trình hôn nhân, và các quy tắc cũng thay đổi theo sự thay đổi của hệ thống xã hội. 

Trong hệ thống thông luật, một cặp vợ chồng thường được nhìn nhận như là một chủ thể dưới con mắt của luật tài sản, và người đó là người chồng. Người chồng kiểm soát toàn bộ tài sản, cho dù nó là của chồng hay của vợ, và anh ta có thể bán mảnh đất thuộc về người vợ hoặc quyết định sử dụng nó theo cách của mình mà không cần vợ đồng ý. Người vợ chỉ được bảo vệ duy nhất bởi quyền đối với tài sản của chồng khi chồng mất. Theo quy định về quyền đối với di sản của người chồng, người vợ góa khi còn sống có quyền đòi một phần ba số bất động sản của chồng thay vì một thực tế là những đứa con được hưởng toàn bộ. Người đàn ông góa vợ có quyền tương tự, nhưng lớn hơn, được gọi là quyền đối với di sản của vợ, theo đó ông ta được hưởng toàn bộ quyền lợi từ đất đai của người vợ cho đến hết đời. 

Vào khoảng giữa thế kỷ XIX, tất cả các bang đều thông qua Đạo luật Về Tài sản của Người phụ nữ có gia đình. Đạo luật này trao cho người phụ nữ có chồng quyền được quản lý tài sản của mình giống như những người đàn ông và cả những người phụ nữ độc thân. Cho đến ngày nay, tài sản liên quan đến hôn nhân được điều chỉnh bởi hai hệ thống pháp luật, được gọi là tài sản riêng (có hiệu lực ở phần lớn các bang) và tài sản chung (được áp dụng ở một số bang mà dưới thời thuộc địa được quản lý bởi hệ thống luật dân sự, chẳng hạn như bang California, Texas và Louisiana). 

Ở những hệ thống pháp luật công nhận tài sản riêng, tài sản của vợ và chồng đương nhiên được coi là riêng biệt. Nếu người vợ sở hữu một mảnh đất hoặc một số gia súc, cô ta có thể sử dụng hoặc từ bỏ nó mà không cần có sự đồng ý của người chồng. Trong thời kỳ hôn nhân, hạn chế duy nhất đối với người vợ trong việc hưởng các quyền của mình là nghĩa vụ nuôi dưỡng nhau; người vợ không thể một mình hưởng thụ tài sản của mình và để cho người chồng đói khổ (và ngược lại). Tất nhiên, các cặp vợ chồng có quyền lựa chọn chế độ sở hữu chung đối với tài sản. Khi li dị, tài sản của mỗi người sẽ được chia theo quy tắc phân chia cân bằng. Tòa án xử cho ly dị có quyền rất lớn trong việc phân chia tài sản giữa các cặp vợ chồng ly hôn dựa trên căn cứ cân bằng, hay công bằng, có xem xét đến công sức đóng góp cho khối tài sản và cả nhu cầu sử dụng nó sau khi ly dị. 

Đối với những hệ thống pháp luật công nhận tài sản chung, tài sản do mỗi bên sở hữu trước khi kết hôn, hay tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân do một bên được tặng cho hay được thừa kế là tài sản riêng của mỗi người và pháp luật đối xử với nó giống như tài sản ở các bang mà pháp luật công nhận tài sản riêng. Các tài sản khác có được trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung. Tài sản chung ở đây rất giống với hình thức sở hữu chung hợp nhất. Mỗi bên có quyền độc lập sử dụng tài sản chung mà không cần phải được sự đồng ý của bên kia. Mỗi người cũng được quyền chuyển nhượng tài sản cho người khác, ngoại trừ đất đai và một số tài sản nhất định để làm công cụ sản xuất mà việc chuyển nhượng phải được sự đồng ý của cả hai người. Khi ly hôn, ở một số bang mà pháp luật công nhận tài sản chung, tài sản sẽ được chia đều cho hai vợ chồng; một số bang khác sử dụng nguyên tắc phân chia công bằng để chia tài sản. 

Một hạn chế đáng kể đối với quyền lợi của người vợ hoặc chồng là việc hạn chế quyền được chuyển giao tài sản khi chết. Ở phần lớn các bang, khả năng của người vợ hoặc chồng trong việc chuyển giao tài sản sau khi chết bị hạn chế bởi quy định về kỷ phần lựa chọn. Quy định về kỷ phần lựa chọn có tác dụng giống như quyền của vợ đối với di sản của chồng và quyền của chồng đối với di sản của vợ trong hệ thống thông luật truyền thống. Cho dù nội dung của di chúc là gì, người vợ hay chồng còn sống vẫn có quyền yêu cầu một khoản nhất định trong khối tài sản của người chết, thường là một phần ba hoặc một nửa. Kỷ phần lựa chọn mang lại cho người còn sống một phương tiện để bảo vệ khỏi những thiệt thòi về lợi ích kinh tế do việc kết hôn. 

Quyền sở hữu có thể được chia theo những cách nào khác?

Đối với sở hữu chung liên đới và sở hữu chung theo phần, mỗi thành viên đều là chủ sở hữu của tài sản, mặc dù người đó phải chia sẻ quyền sở hữu với những người khác. Người ta còn có thể chia sẻ quyền lợi chung đối với tài sản bằng một cách khác, mà thuật ngữ pháp lý gọi là quyền địa dịch. Khái niệm này có thể được giải thích bởi một số ví dụ. Để cung cấp dịch vụ điện thoại, công ty điện thoại phải nối dây cáp qua đất của nhiều người, có thể chạy ngầm dưới đất hoặc bắt qua các cây cột. Hai người hàng xóm chung nhau một bức tường nằm trên ranh giới chồng lên phần đất của cả hai nhà và ai cũng phải có trách nhiệm đóng góp để duy trì bức tường đó. Những người sở hữu nhà trên đất phân lô mà hợp đồng mua bán chỉ cho phép họ xây một ngôi nhà trên phần đất của họ, mặc dù xung quanh không có quy hoạch nào ngăn cản việc họ chia nhỏ đất của mình. Ông bầu trong một rạp chiếu chiếm một phần đất của người chủ rạp trong thời gian chiếu phim. 

Tất cả những ví dụ này đều có điểm chung là một người có quyền đối với tài sản của người khác. Quyền lợi này có thể gắn với việc sở hữu (người hàng xóm cùng sở hữu bức tường) hoặc không (như người đi đến rạp xem phim). Quyền lợi này có thể cho phép một người làm một việc (ngồi trong rạp), yêu cầu người khác phải làm một việc (duy trì bức tường) hay ngăn cản người khác làm một việc (chia nhỏ một mảnh đất). Trong các trường hợp này, người chủ đất có nghĩa vụ là chấp nhận một phần trong quyền sở hữu toàn bộ của mình bị lấy đi hoặc chuyển giao cho người khác. 

Giống như các vấn đề có tính học thuyết, giữa các quyền đó có những điểm khác biệt rất căn bản. Chúng ta nói rằng người đi xem ở rạp có quyền sử dụng bất động sản của người chủ rạp bởi người đó đã được cho phép vào trong đó với mục đích và thời gian cụ thể được giới hạn. Quyền đó có thể bị thu hồi; hãy nhìn vào mặt sau của tấm vé xem phim và bạn có thể sẽ nhìn thấy những lời tuyên bố rằng người quản lý rạp có thể thu hồi quyền đó tại bất kỳ thời điểm nào. Công ty điện thoại có quyền đi qua và đó là quyền sử dụng bất động sản của người khác có tính lâu dài. Những người chủ của các mảnh đất phân lô có thể có giao ước về hạn chế sử dụng đất hoặc cam kết về sử dụng đất với nội dung tạo ra những hạn chế đối với việc sử dụng đất của chủ sở hữu; đây là những công cụ cho phép kiểm soát việc người khác sử dụng bất động sản chứ không phải trao quyền để sử dụng nó.

Ở đây chúng ta sẽ không tìm cách để hiểu được pháp luật về quyền địa dịch một cách quá chi tiết. Người ta vẫn mô tả nó như là “một bãi lầy không thể diễn tả hết” với cơ man là những thuật ngữ cổ xưa, những sự phân biệt rất tinh tế và những quy tắc khó hiểu có thể làm điêu đứng cả những sinh viên luật cần mẫn nhất. Nhưng chúng ta có thể dùng chủ đề này để minh họa cho một số điểm rất cơ bản của luật tài sản. 

Trước hết, quyền địa dịch là chế định của luật tư về bất động sản và việc sử dụng đất. Người ta bắt đầu bằng việc nắm giữ toàn bộ các quyền cấu thành nên quyền sở hữu và sau đó nhượng đi một số quyền trong đó thông qua các hình thức cho đi qua, giao kết và nhiều hình thức khác. (Đôi khi, các quyền địa dịch không xuất phát từ những giao ước rõ ràng, mà từ những ngụ ý trong các thỏa thuận, nhưng trường hợp này ít gặp). Khả năng để hành động theo cách này là không chỉ là một thành tố của quyền sở hữu mà còn là năng lực giao kết hợp đồng. Mỗi ngành luật lại trao cho các cá nhân một mức độ tự quyết nhất định để tạo ra nghĩa vụ ở dạng này và để xác định các nội dung cụ thể của nó. Quyền địa dịch rất có ý nghĩa trong việc kiểm soát các hoạt động xây dựng và tạo ra những loại hình khu dân cư khác nhau thông qua các hành động của cá nhân, đặc biệt ở những khu phân lô vùng ngoại thành và những khu dân cư được quy hoạch. 

Thứ hai, pháp luật về quyền địa dịch không phải là pháp luật về hợp đồng. Sự phát triển của một chế định pháp luật riêng biệt cho thấy sức mạnh của khái niệm tài sản, đặc biệt là bất động sản. Do các nghĩa vụ không chỉ gắn với các bên mà còn với tài sản của họ và có thể đem lại lợi ích hoặc trách nhiệm cho những người sở hữu nó về sau cho nên chúng mang gánh nặng của lịch sử và là những yếu tố bổ sung thêm cho luật tài sản.

Thứ ba, giống như tài sản và hợp đồng, khả năng để một người làm điều mình muốn đối với tài sản của mình không có tính tuyệt đối. Quyền địa dịch cũng có thể bị hạn chế cả trực tiếp hoặc gián tiếp bởi các chính sách công cộng. Quy định hạn chế được biết đến nhiều nhất là việc cấm các giao kết có phân biệt đối xử. Vào đầu thế kỷ, các hợp đồng chuyển giao đất thường có các giao kết cấm những người chủ tương lai bán đất cho người không phải là người da trắng. Quy định hạn chế kiểu đó sau này đã bị tòa án tuyên là không hợp hiến; quyền sở hữu tài sản của một cá nhân bị hạn chế bởi mối quan tâm lớn nhất của xã hội thời đó là chống phân biệt đối xử. Hạn chế đối với việc sử dụng quyền địa dịch vẫn thường là đối tượng bị kiện tụng, chẳng hạn trong những vụ việc mà hiệp hội các chủ sở hữu nhà yêu cầu thực hiện những hạn chế hết sức khắt khe, hay là trong trường hợp có những giao kết ràng buộc rằng trong mỗi nhà chỉ có một gia đình sinh sống bị cho là ngăn cản việc hình thành những mái nhà chung dành cho những người bị bệnh tâm thần. 

Một cách chia sẻ quyền sở hữu khác nữa là khi những người khác nhau sở hữu những lợi ích khác nhau đối với một tài sản tại cùng một thời điểm. Đây là vấn đề tồn tại chủ yếu trong lịch sử thời trung cổ và giờ đây chúng ta có thể không cần để ý nhiều đến nó, nhưng nó cũng là một trong những minh họa thú vị của những xung đột về lợi ích nằm trong tất cả các chế định của luật tài sản. 

Giả sử rằng Gerald O'Hara muốn duy trì đồn điền Tara như tài sản gia truyền của dòng họ. Trong di chúc của mình, ông để lại nó cho Scarlett suốt đời, và sau đó, khi cô chết, đồn điền phải được truyền lại cho các con của cô, và cứ như thế về sau chừng nào mà dòng họ O'Hara còn có người kế tục. Hay giả sử rằng O'Hara để lại đồn điền cho bang Georgia, với điều kiện là bang sẽ sử dụng nó làm vườn cây, trồng ít nhất ba loại cây nguyên thủy của vùng Georgia. Nếu bang đáp ứng điều kiện này trong thời gian 99 năm, đồn điền đó sẽ hoàn toàn thuộc về bang; nếu không, tài sản đó sẽ được trả lại cho O'Hara và những người thừa kế của ông. 

Trong cả hai ví dụ nêu trên, chúng ta đều thấy được rằng những con người khác nhau có những mối liên hệ thế tục khác nhau đối với tài sản. Ở ví dụ đầu tiên, khi O'Hara chết, Scarlett có quyền sở hữu đối với tài sản suốt đời, nhưng là quyền sở hữu bị hạn chế bởi điều kiện là nó phải được truyền lại cho con của cô khi cô chết. Ở giả thuyết thứ hai, người cha của cô trao quyền sở hữu cho bang, nhưng ông vẫn giữ lại lợi ích của mình trong đó: đó là trường hợp nếu bang không duy trì được vườn cây, tài sản sẽ bị trả lại.

Các ví dụ này liên quan đến một vấn đề rất cơ bản là chúng ta để cho những người chủ sở hữu kiểm soát tài sản của họ đến mức độ nào. O'Hara sở hữu Tara theo địa quyền tuyệt đối, có nghĩa là ông sở hữu tất cả những quyền mà một chủ sở hữu có thể có đối với tài sản. Rất rõ ràng là ông có thể cho đi mảnh đất của mình khi còn sống hoặc khi ông chết, vì vậy mọi người cho rằng ông có thể thực hiện một quyền nhỏ bé hơn là cho nó đi với điều kiện kèm theo (rằng phải dùng nó làm vườn cây), hoặc chỉ cho đi một phần lợi ích trong đó (cho Scarlett suốt đời, và sau đó là cho các con của cô).

Nhưng chúng ta cũng muốn những người đang sở hữu tài sản phải có quyền sử dụng nó một cách hiệu quả. Vì vậy chúng ta có thể để cho người chết kiểm soát việc người sống sử dụng tài sản ở mức độ nào? Hãy hình dung xem điều gì sẽ xảy ra nếu chúng ta cho phép chủ sở hữu áp đặt những hạn chế vĩnh viễn đối với việc sử dụng hoặc định đoạt tài sản. Một số chủ đồn điền có thể mơ về những đế chế gia đình và cố gắng giữ tài sản đó lại cho gia đình bằng cách đặt ra những hạn chế như O'Hara đặt ra trong di chúc của ông. Theo thời gian, nó dường như sẽ tập trung tài sản vào ngày càng ít người hơn, thay vì mang nó đến cho một số lượng người đông đảo. Hoặc có thể xảy ra điều ngược lại; sau vài thế hệ, Tara có thể trở thành những mảnh đất nhỏ do hàng chục thành viên thuộc đời sau của nhà O'Hara sở hữu. 

Vấn đề tương tự cũng sẽ nảy sinh đối với những hạn chế bên ngoài gia đình. Các điều kiện có thể thay đổi qua thời gian, và không phải lúc nào cũng có ý nghĩa khi lạm dụng những hạn chế mà những người sở hữu trước đây đặt ra đối với tài sản. Sau mười, hai mươi hay năm mươi năm, bang Georgia có thể thấy rằng Tara cần phải được dùng làm nhà ở cho các cựu chiến binh đã từng tham gia nội chiến, hay làm thư viện, hay làm bệnh viện thay vì vườn cây, nhưng vì phải thực thi những hạn chế của O'Hara nên việc thay đổi đó không thực hiện được. 

Do vậy, tòa án phải tìm cách cân bằng mong muốn của những người muốn làm bất kỳ điều gì tùy thích đối với tài sản của họ với những hệ quả không tốt hình thành từ việc thực thi những hạn chế kiểu như vậy. Việc cân bằng có thể được thực hiện bằng rất nhiều cách. Thường là một người chủ sở hữu để lại tài sản sẽ không thể hiện rõ lắm về lợi ích đang được tạo ra hay hạn chế nào đang được đặt ra. Trong những trường hợp đó, tòa án sẽ đặt ra các giả định, ví dụ như cho rằng những người để lại tài sản không có ý định áp đặt những hạn chế lên mảnh đất của họ, trừ khi là họ thể hiện điều đó một cách rõ ràng. 

Cách thứ hai để giải quyết đối với các hạn chế vẫn được tranh cãi về tính lỗi thời là sử dụng học thuyết cy pres, (có nghĩa là áp dụng “theo nghĩa gần nhất”). Theo thuyết này, khi một chúc thư để lại tài sản không thể thực hiện được đúng theo cách mà người để lại tài sản đặt ra, tòa án sẽ tìm cách để nó được thực hiện sao cho gần nhất với ý muốn của người để lại di sản. 

Cách thứ ba là sử dụng những quy tắc của luật để cấm đặt ra một số hạn chế nhất định trong di chúc. Có thể lấy một ví dụ, Luật cấm chuyển nhượng bất ngờ, một bước tiến quan trọng của luật trong việc kiểm soát sự giàu có mang tính chuyên chế. Quy tắc này quy định rằng một quyền lợi trong tương lai đối với một tài sản phải thuộc về ai đó sau cùng phải thuộc về ai đó trong thời gian hai mươi mốt năm sau cái chết của người còn sống vào thời điểm quyền đó được tạo ra. Quy tắc cấm đặt ra những yêu cầu vĩnh viễn đã tra tấn nhiều thế hệ sinh viên luật; Tòa án Tối cao California đã từng phán rằng quy tắc này quá phức tạp và nếu luật sư có không hiểu được nó thì cũng không bị coi là sai sót, và nội dung của nó cũng đã được điều chỉnh bởi luật của một số bang. Tuy nhiên khái niệm cơ bản của nó thì cũng đơn giản. Một người chủ đất không thể có những ràng buộc vĩnh viễn đối với mảnh đất của mình bằng việc tạo ra những hạn chế đối với những thế hệ sau. Theo quy tắc này, cố gắng của O'Hara trong việc để cho các thế hệ những người thừa kế kế tiếp nhau của mình đều chỉ được hưởng quyền chi phối đối với tài sản lúc còn sống sẽ không được công nhận hiệu lực.

Người chủ nhà và người thuê nhà có những quyền tài sản gì? 

Cho thuê là một hình thức quản lý tài sản rất phổ biến, từ việc cho thuê một căn hộ trong thời gian ngắn hạn đến việc cho thuê văn phòng trong một thời gian dài ở trong một trung tâm thương mại. Cho thuê là một cách cho sử dụng chung đối với bất động sản trong đó người chủ sở hữu, được gọi là chủ nhà hoặc người cho thuê, cho phép người thuê sử dụng bất động sản của mình trong một khoảng thời gian nhất định. Việc cho thuê phổ biến đối với tất cả mọi người, nhưng ở góc độ luật tài sản thì khái niệm này mang đến những vấn đề đặc biệt thú vị. Mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê là mối quan hệ gì? Những mối quan hệ này được luật điều chỉnh ở mức độ nào? Các bên có thể ở mức độ nào điều chỉnh mối quan hệ đó bằng thỏa thuận? 

Pháp luật về chủ nhà và người thuê đã có nhiều sự thay đổi xung quanh cách giải quyết các câu hỏi này, và trong đó có một số thay đổi quan trọng nhất diễn ra trong thời gian gần đây. Chúng ta hãy cùng xem xét hai sự thay đổi và một số tác động của nó đối với pháp luật hiện hành: sự thay đổi từ quan niệm về cho thuê dựa trên quan hệ tài sản sang quan niệm về cho thuê có bao hàm các vấn đề của hợp đồng, sự gia tăng của các quy định điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê. 

Khi pháp luật của Anh mới hình thành, việc cho thuê được coi là sự chuyển giao của một quyền tài sản. Hãy nhớ rằng hệ thống sở hữu khi đó dựa trên quan niệm về thân phận. Dưới sự chi phối của quan niệm này, việc cho thuê được coi là tạo ra một thân phận trong một khoảng thời gian ngắn hơn thời gian sở hữu mảnh đất của người chủ sở hữu, và là sự chuyển giao thân phận đó cho người thuê. Người chủ trên thực tế có thể từ trao quyền sở hữu trong khoảng thời gian vài năm cho người thuê và người này, ở một ý nghĩa nhất định, là người “chủ” mới trong khoảng thời gian đó, với việc thực hiện lời hứa trả tiền thuê và thực hiện một số nghĩa vụ bị hạn chế khác. Mặc dù quan hệ cho thuê xuất phát từ thỏa thuận giữa người thuê và người cho thuê, bản chất của nó là một quan hệ tài sản, không phải quan hệ hợp đồng. Do đó, nghĩa vụ chính của chủ nhà là chuyển giao tài sản trong khoảng thời gian đã được xác định, và nghĩa vụ chính của người thuê là trả tiền thuê và trả lại tài sản khi kết thúc thời hạn thuê. Pháp luật quy định rất ít các nghĩa vụ khác đối với cả hai bên. 

Mô hình này rất thích hợp với truyền thống cho thuê đất nông nghiệp, nhưng giờ đây không còn thích hợp. Vào đầu thế kỷ XIX, việc cho thuê nhà hoặc cho thuê bất động sản để kinh doanh thương mại trở nên phổ biến hơn là cho thuê đất nông nghiệp. Đối với việc cho thuê nhà ở, đặc biệt là cho thuê căn hộ ở một khu đô thị đông đúc, người thuê phải cần đến chủ nhà để duy trì các điều kiện căn bản của ngôi nhà và kiểm soát hành vi của những người thuê nhà khác, và cung cấp các dịch vụ chẳng hạn như sưởi ấm và nước nóng. Đối với nhiều thị trường nhà ở thành phố, khả năng lựa chọn của người thuê cũng như khả năng để mặc cả là rất hạn chế. Đối với các trường hợp cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại, các bên thỏa thuận ngày càng nhiều về các điều khoản cụ thể, xác định các nghĩa vụ với chi tiết cụ thể hơn so với luật quy định trước đó. Những thay đổi này cũng khiến tòa án và các cơ quan lập pháp phải thay đổi quan niệm về mối quan hệ giữa chủ nhà và người đi thuê. Vào những năm 1960, sự thay đổi này tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ hơn khi có những dịch vụ pháp lý dành cho người nghèo, sự hoạt động mạnh mẽ của phong trào đòi quyền dân sự và quan niệm về khủng hoảng nhà ở, cùng với những yếu tố xã hội khác. Kết quả là, quan niệm pháp lý về việc cho thuê chuyển từ việc chuyển giao thuần túy một quyền tài sản sang quan hệ có chứa đựng những khía cạnh của hợp đồng và nội dung của hợp đồng được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ hơn, ít nhất là đối với việc cho thuê nhà. 

Có lẽ thay đổi quan trọng nhất trong tư duy về việc cho thuê chính là phần thay đổi về nghĩa vụ của chủ nhà liên quan đến điều kiện của ngôi nhà. Trong lịch sử, việc cho thuê được coi là chuyển giao tài sản, vì vậy việc chuyển giao hoàn tất khi chủ nhà đã trao cho người đi thuê quyền chiếm hữu ngôi nhà đó. Chủ nhà có nghĩa vụ phải chuyển giao nhà cho người đi thuê nhưng không có nghĩa vụ phải đảm bảo hay duy trì điều kiện sinh sống của ngôi nhà. Ví dụ nếu chủ nhà không cung cấp được thiết bị sưởi hay nước nóng thì có thể coi là người đi thuê không gặp may.

Vụ việc đầu tiên thể hiện sự thay đổi quan niệm về quyền của chủ nhà và người thuê nhà là vụ Javins kiện Công ty Bất động sản Đệ nhất quốc gia mà Tòa án Phúc thẩm Hoa Kỳ tại Quận Columbia đã ra phán quyết vào năm 1970. Vụ kiện này là một phần trong chiến dịch tranh tụng của các luật sư của những người đi thuê nhà nhằm đòi quyền cho người thuê nhà. Bên cho thuê là Công ty Đệ nhất quốc gia muốn những người thuê nhà phải ra khỏi nhà vì không trả tiền thuê. Những người đi thuê nhà thừa nhận họ đã không trả tiền nhưng phản ứng lại rằng chính việc không đảm bảo điều kiện ở trong các căn hộ đã mang lại cho họ quyền bù trừ thiệt hại bằng với khoản tiền thuê đến hạn. Tòa án khi đó lần đầu tiên nhận ra rằng cần có xem xét để thay đổi đối với pháp luật về bất động sản. Coi việc cho thuê là một sự chuyển giao tài sản có ý nghĩa trong một xã hội nông nghiệp, nhưng với những người dân sống ở trong một căn hộ thì những thứ người ta cần những rất khác với việc chuyển giao một mảnh đất để canh tác: 

Khi người dân thành thị ngày nay ở Hoa Kỳ, kể cả người giàu và nghèo, tìm kiếm “chỗ trú ngụ”, họ sẽ tìm một gói các hàng hóa và dịch vụ có uy tín, một dịch vụ trọn gói không chỉ có tường và trần nhà mà phải có đủ hệ thống sưởi, ánh sáng, thông gió, các thiết bị đường ống được bảo dưỡng, cửa sổ và cửa ra vào an toàn, dịch vụ vệ sinh và bảo trì ở mức cần thiết. 

Do đó, sẽ thích hợp hơn khi coi việc cho thuê là một hợp đồng. Trong các vụ việc về hợp đồng, việc bảo vệ người tiêu dùng được thực thi nhiều hơn, ví dụ như yêu cầu rằng nhà sản xuất một sản phẩm phải đảm bảo tính an toàn và khả năng hoạt động của nó. Nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng để kiểm soát các trường hợp cho thuê nhà. Tòa án sẽ yêu cầu sự đảm bảo về khả năng có thể ở được, tức là yêu cầu chủ nhà phải duy trì ngôi nhà phù hợp với yêu cầu của bộ quy tắc về nhà ở. 

Sau vụ Javins, sự đảm bảo đương nhiên về khả năng có thể ở được trong một khu nhà ở đã trở thành nguyên tắc được áp dụng ở hầu hết pháp luật của các bang, có thể bằng những quyết định của tòa án hay đạo luật của Nghị viện. Ở một số bang, sự đảm bảo này được thể hiện trong bộ quy tắc của địa phương về nhà ở và được dùng làm chuẩn mực ứng xử của những người chủ cho thuê nhà; ở một số bang khác, sự đảm bảo này chung chung hơn, có thể là yêu cầu rằng chỗ ở phải ”phù hợp với việc sinh sống của con người”. Đôi khi tất cả các loại nhà ở đều được quy định; ở một số trường hợp khác, chỉ có những tòa nhà nhiều căn hộ mới thuộc diện điều chỉnh của pháp luật. 

Việc áp dụng yêu cầu phải có những đảm bảo đương nhiên chính là một phần của việc thừa nhận rằng cho thuê nhà không chỉ là việc chuyển giao quyền đối với tài sản mà còn là hợp đồng, và vì vậy, một câu hỏi sẽ nảy sinh, đó là các bên được tự do ở chừng mực nào để xác định các điều khoản ràng buộc cho mối quan hệ của họ. Liệu việc cho thuê có thể bao hàm một thỏa thuận mà ở đó người đi thuê nhà đồng ý từ bỏ các đảm bảo đương nhiên về khả năng có thể ở được? Theo các nguyên tắc hiện đại về tài sản và hợp đồng, câu trả lời thường là không. Nếu không thì những người chủ đất có thể phủ nhận hiệu lực của những đảm bảo đương nhiên bằng cách đưa vào một tuyên bố miễn trừ trách nhiệm trong các mẫu văn bản cho thuê nhà, và có rất ít người đi thuê nhà có đủ khả năng nhận biết được hoặc có đủ khả năng đàm phán để yêu cầu loại bỏ những tuyên bố miễn trừ trách nhiệm đó. 

Do các đảm bảo đương nhiên dựa một phần vào quan hệ hợp đồng nên các biện pháp pháp lý mà người đi thuê nhà có thể sử dụng cũng sẽ được mở rộng. Có rất nhiều các biện pháp pháp lý. Với bất kỳ hợp đồng nào, người đi thuê cũng có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại nếu có sự vi phạm những đảm bảo đương nhiên đó. Hoặc người đi thuê cũng có thể sửa chữa và bù trừ tiền, tức là sửa chữa căn hộ để khắc phục vi phạm của người cho thuê và sau đó trừ chi phí sửa chữa vào tiền cho thuê nhà. Người đi thuê nhà cũng có thể đòi tiền bồi thường theo kiểu thụ động, từ chối trả tiền thuê nhà và nếu chủ nhà kiện thì nêu ra việc vi phạm nghĩa vụ bảo đảm đương nhiên để bảo vệ cho mình; nếu tòa án thấy rằng căn hộ không đảm bảo khả năng có thể ở được, người thuê nhà có thể tiếp tục ở đó mà không phải trả tiền nhà cho đến khi nào việc vi phạm được khắc phục. 

Khi nào nhà nước có thể lấy đi tài sản của bạn? 

Bản thân ý tưởng về tài sản đã mang ý nghĩa rằng tài sản là của sở hữu tư nhân; tài sản của bạn thuộc về bạn, bạn có thể làm điều bạn muốn với nó, và nhà nước không thể lấy nó đi của bạn. Nhưng điều đó không hoàn toàn đúng. Giả sử rằng nhà nước có kế hoạch xây một đường cao tốc và không may, nó sẽ phải chạy qua sân nhà bạn. Bạn có thể không cho phép đường cao tốc đó chạy qua nhà mình, khiến cho nhà nước phải nắn lại tuyến đường và mất thêm rất nhiều chi phí cũng như sinh ra nhiều sự bất tiện không? Không. Nếu nhà nước thấy cần phải làm, họ có thể xây đường cao tốc qua đất nhà bạn, ngay cả khi bạn phản đối, bằng việc thu hồi mảnh đất của bạn. Tuy nhiên, bởi vì đó là đất của bạn nên nhà nước phải trả tiền cho bạn.

Không nặng nề bằng việc lấy đi mảnh đất của bạn, đó là những trường hợp mà chính quyền điều chỉnh cách bạn sử dụng mảnh đất của mình. Điều chỉnh ở mức độ nào? Luật về quy hoạch của nhiều đô thị không cho phép hoạt động kinh doanh trong khu vực khu dân cư. Một số cộng đồng ở khu vực ngoại ô yêu cầu các gia đình phải giữ cho bãi cỏ ở nhà họ được cắt tỉa gọn gàng. Các quy định về bảo tồn vùng đầm lầy, rừng thông và khu vực bờ biển có thể cấm hoàn toàn các hoạt động xây dựng trong những khu vực nhạy cảm về môi trường. Liệu chính phủ có thể sử dụng pháp luật để điều tiết đối với tài sản ở mức độ như vậy được không? 

Chúng ta hãy bắt đầu với sự hạn chế quyền sở hữu tư nhân ở mức cao nhất, đó là việc chính phủ có thể yêu cầu mua lại tài sản thuộc sở hữu tư nhân. Quyền này được biết đến với khái niệm quyền trưng mua. Khi chính phủ xác định rằng một tài sản tư nhân là cần thiết cho một mục đích công cộng, họ có thể yêu cầu mua lại tài sản của người chủ cho dù người chủ đó muốn hay không. Trưng mua là một loại quyền lực nằm bên trong quyền lực nhà nước; chính quyền bang và liên bang có quyền mua và người dân phải bán và đó là một trong những quyền lực không thể thiếu của chính quyền. Trên thực tế, vào thời kỳ đầu của nền Cộng hòa, người ta vẫn cho rằng tài sản có thể bị nhà nước lấy đi và thậm chí không cần phải trả tiền. Tuy nhiên, hiến pháp của các bang và liên bang cũng có quy định những hạn chế đối với quyền này. Tu chính án thứ 5 của Hiến pháp Mỹ quy định rằng: “Tài sản thuộc sở hữu tư nhân sẽ không bị lấy đi cho các mục đích công cộng mà không có sự bồi thường thỏa đáng”. Chính quyền có quyền lấy đất, nhưng họ phải trả cho nó mức giá hợp lý. 

Mức độ mà quyền trưng mua được chấp nhận cũng đã làm rõ một điều rằng tài sản không bao giờ là thuộc về tư nhân một cách tuyệt đối. Bản thân việc sở hữu tài sản đã có lợi ích của công chúng trong đó, nhưng khi lợi ích của công chúng đòi hỏi phải lấy đi tài sản thì không gì có thể ngăn cản được. 

Trường hợp trưng mua điển hình người chủ của ngôi nhà có phần sân sẽ trở thành một phần của đường cao tốc khá đơn giản về mặt pháp lý. Chính quyền tiến hành thủ tục thu hồi đất và xác định mức bồi thường thỏa đáng. Xác định mức bồi thường nào là thỏa đáng trong một trường hợp cụ thể trên thực tế khá phức tạp, song về cơ bản thì nó sẽ được thực hiện qua xác định giá thị trường của tài sản. Nhưng những trường hợp khác thì vấn đề đặt ra phức tạp hơn nhiều. Để thực hiện quyền trưng mua, tài sản bị trưng mua phải được sử dụng cho mục đích công cộng. Xây dựng đường cao tốc cho toàn dân rõ ràng là để phục vụ mục đích công cộng, nhưng còn những công việc khác không giống lắm với những chức năng truyền thống của chính phủ? Trong hàng loạt các vụ việc, Tòa án Tối cao đã thể hiện sự tuân thủ tuyệt đối các quy định của luật về cái được coi là việc dành cho công chúng sử dụng hay sử dụng vì mục đích công cộng để xác định quyền trưng mua. Trong vụ Berman kiện Parker (1954), Tòa án cho phép Quận Columbia lấy đi một khu cửa hàng nằm trên một khu vực đã bị hư hại, mặc dù bản thân cửa hàng đó vẫn đang hoạt động hiệu quả và không hề bị xuống cấp, để có thể thực hiện được kế hoạch tái thiết cho cả vùng. Trong vụ Sở nhà đất Hawai kiện Midkiff (1984), quy định của bang Hawai đã được áp dụng để cho phép những người thuê nhà kiến nghị lên Sở nhà đất Hawai thu hồi đất họ đang thuê từ những người chủ đất để bán lại cho họ nhằm thúc đẩy sự phân chia công bằng và để phát triển một thị trường đất đai mở. Trong cả hai vụ việc, Tòa án đều tuyên bố rằng, “Tuân thủ những hạn chế cụ thể trong Hiến pháp, khi cơ quan lập pháp đã quy định tức là lợi ích công cộng đã được khẳng định với đầy đủ các nội dung hàm chứa”. 

Khi các bang mở rộng việc sử dụng quyền trưng mua thì câu hỏi về việc mục đích công cộng có thể được mở rộng đến chừng mực nào càng bị tranh cãi nhiều hơn, và tòa án quay trở lại vấn đề vào năm 2005 trong vụ việc đã được tranh cãi rất nhiều là vụ Kelo kiện Thành phố New London. Thành phố New London thuộc bang Connecticut tiến hành công cuộc hồi phục lại nền kinh tế ở vùng Fort Trumbull và các hoạt động tái thiết được thực hiện bởi Công ty tư nhân phi lợi nhuận New London Development (NLDC). Sau một quá trình quy hoạch rất tích cực, NLDC đã hoàn tất được bản quy hoạch cho vùng trong đó có một khách sạn, các cửa hàng và nhà hàng trong một ”làng đô thị”, một bảo tàng Coast Guard, những khu dân cư mới, khu vực bán lẻ, văn phòng và cả một bến tàu. Bản quy hoạch này đòi hỏi NLDC phải thu hồi đất của 115 chủ đất trong vùng, phần lớn trong số họ đồng ý bán với mức giá thỏa thuận. Chỉ có chín người không muốn bán theo mức giá mà NLDC đưa ra, hoặc cũng có thể là không hề muốn bán, trong đó có những người đã sống ở đó lâu năm như Wilhelmina Dery, người đã được sinh ra trong ngôi nhà của mình ở Fort Trumbull năm 1918 và đã sống ở đó gần suốt cả cuộc đời. Những người chủ này cho rằng chính quyền không có quyền trưng mua, với lý do rằng kế hoạch tái thiết không phải là vì mục đích công cộng do khu vực này không hề bị xuống cấp gì cả và kế hoạch này chẳng qua chỉ là chuyển tài sản của một chủ sở hữu tư nhân này sang cho chủ khác, không hề để cho công chúng sử dụng theo như quy định của Hiến pháp. Tòa án đã bác ý kiến của họ, khẳng định rằng việc phát triển kinh tế cho cộng đồng chính là mục đích công cộng. Quy định của Hiến pháp về “việc sử dụng chung” không có nghĩa là các tòa nhà phải được mở cửa cho tất cả công chúng đi vào. Thay vào đó, quy định này từ lâu đã được giải thích với ý nghĩa là cơ quan lập pháp quy định rằng công chúng nói chung sẽ được lợi từ việc sử dụng mới mảnh đất, giống như là khi tòa án áp dụng các đạo luật cho phép xây dựng các con đập của các nhà máy làm ngập đất của những người dân vùng lòng hồ hay cho phép các công ty khai mỏ chở quặng qua bất động sản của những người khác, hoặc, như trong vụ Berman và vụ Sở nhà đất Hawai, khi đất được sử dụng cho việc tái thiết hoặc thậm chí chỉ đơn giản là chuyển giao sang cho chủ mới. Theo quan điểm của Tòa án, cơ quan lập pháp chứ không phải tòa án là người có nhiệm vụ xác định cái gì được coi là mục đích công cộng: 

Ở góc độ tổng thể thì pháp luật của chúng ta đã thừa nhận rằng các nhu cầu của xã hội là rất khác nhau giữa các vùng khác nhau trong một nước, giống như việc tiến hóa theo thời gian để thích ứng với những hoàn cảnh thay đổi… Trong hơn một thế kỷ, các quyết định của pháp luật liên quan đến mục đích công cộng đã khôn khéo né tránh các công thức cứng nhắc và những sự xét nét quá sâu để tạo ra cho cơ quan lập pháp một phạm vi rộng khi xác định nhu cầu của xã hội làm căn cứ cho việc sử dụng quyền trưng mua. 

Có bốn thẩm phán phản đối điều này, lập luận rằng thực tế là các thành viên thuộc đa số đã xóa bỏ đi yêu cầu sử dụng chung cho xã hội khỏi điều kiện trưng mua. Theo tuyên bố của Thẩm phán O'Connor: ”Tất cả tài sản thuộc sở hữu tư nhân giờ đây có thể dễ dàng bị lấy đi và chuyển giao sang cho một chủ sở hữu tư nhân khác, với điều kiện nó có thể được nâng cấp trong quá trình đó, có nghĩa là được trao cho một người chủ sẽ sử dụng nó theo cách mà nhà lập pháp cho rằng có thể mang lại lợi ích cho xã hội”. Có hơn bốn mươi bang đã ban hành luật để đáp lại quyết định của Tòa án trong vụ Kelo. Phần lớn các đạo luật bề ngoài có vẻ như là tránh lạm dụng quyền trưng mua để phục vụ cho các hoạt động xây dựng có mục đích thương mại, nhưng lại quy định những ngoại lệ làm vô hiệu hóa chúng, ví dụ như cho phép thu hồi những bất động sản ”bị hư hại” hoặc vì lý do phục vụ cho ”sự tăng trưởng chắc chắn”.

Giả sử tình huống là New London, thay vì thu hồi bất động sản của một trong những chủ đất đang phản đối lại thông qua một pháp lệnh quy định rằng đất đó sẽ được sử dụng làm chỗ đậu xe cho một số cửa hàng bán lẻ mới xây. Khi đó những người chủ đất có thể khiếu nại rằng chính phủ đã thực tế lấy mất đất của họ, mặc dù về mặt chính thức thì không nói như vậy, và chính phủ sẽ bị yêu cầu bồi thường cho việc làm này. Trong vụ việc kiểu này, những người chủ đất có thể tiến hành kiện ngược lại chính phủ để khiếu nại về việc thực thi pháp luật và yêu cầu chính phủ bồi thường. Phần lớn những gì xảy ra trên thực tế sẽ không đến mức như vậy, nhưng ranh giới được phân định như thế nào?

Ngay từ đầu thế kỷ XX, Tòa án Tối cao đã cố gắng để xác định ranh giới này thông qua hàng loạt các vụ án. Nguyên tắc cơ bản là quản lý việc sử dụng đất là hành vi phù hợp thuộc quyền lực của nhà nước; nếu cơ quan lập pháp cho rằng việc điều tiết sử dụng đất là cần thiết để ngăn ngừa thiệt hại gây ra cho lợi ích công cộng, thậm chí ngay cả khi trên thực tế việc điều tiết đó làm triệt tiêu giá trị của đất thì quyết định đó vẫn phải được tôn trọng; chỉ khi việc lấy đi hết giá trị của đất không đem lại lợi ích công cộng nào tương ứng thì việc thu hồi đất đó mới bị coi là tước đoạt của người dân. Ví dụ trong vụ Penn Central vào năm 1978, Tòa án đồng ý với việc Thành phố New York không cho xây dựng một tòa tháp văn phòng ở đầu Nhà ga Central Grand để bảo tồn kiến trúc cổ của nhà ga (Vụ Công ty Penn Central Transportation kiện Thành phố New York).

Tuy nhiên, vào đầu những năm cuối của thập niên 1970, các nhà hoạt động bảo tồn đã tiến hành các vụ kiện để yêu cầu xem xét lại các quy tắc vẫn tồn tại từ lâu, và việc Tòa án thay đổi thẩm phán đôi khi cũng tạo ra những phản ứng trong công chúng. Các phong trào gia tăng khi các nhà bảo tồn yêu cầu xem xét các quy định về bảo vệ môi trường và khi những người xây dựng nhà cửa và các nhà thầu xây dựng khác yêu cầu xem xét các quy định về quy hoạch và sử dụng đất. 

Trong vụ án Lucas kiện Ủy ban duyên hải Nam Carolina (1992), đa số thành viên của Bồi thẩm đoàn đã thông qua cái gọi là quy tắc vô điều kiện: Khi một người chủ sở hữu bất động sản bị mất đi những lợi ích kinh tế do việc sử dụng đất mang lại, ngay cả khi việc điều tiết đó là do chính cơ quan lập pháp đặt ra để tránh những thiệt hại cho cộng đồng, việc điều tiết đó vẫn được coi là tước đất của người dân trừ khi nó thuộc vào trường hợp gây phiền phức theo quy định của thông luật truyền thống. Theo đó, chính quyền đã tước đoạt đất của một người chủ hai lô đất trên một hòn đảo chắn cửa vịnh khi ban hành một đạo luật không cho phép các hoạt động xây dựng ở quá gần bờ biển để tránh xói mòn và các thiệt hại khác. Khi mà vấn đề mà đạo luật này làm nảy sinh cũng nhiều không kém những vấn đề mà nó giải quyết được, nó cũng cho thấy mong muốn của Tòa án trong việc mở rộng học thuyết về tước đoạt đất của người dân sang địa hạt của những cái vốn về mặt truyền thống vẫn được coi là thuộc quyền điều chỉnh hợp lệ của cơ quan nhà nước.

Tòa án cũng đã thay đổi các quy tắc truyền thống xác định những yêu cầu đối với các hoạt động xây dựng mới. Khi một người chủ đất muốn xin phép để xây dựng, chính quyền yêu cầu người đó phải hiến đất cho công cộng hoặc cải tạo đất để phục vụ cho hoạt động xây dựng, chẳng hạn như xây dựng công viên hay đường phố. Về mặt truyền thống, do có sự tương quan hợp lý giữa các yêu cầu đặt ra và các hoạt động xây dựng nên hành động của chính quyền được coi là phù hợp trong phạm vi thẩm quyền, không phải là tước đoạt đất của người dân. Tuy nhiên, trong vụ việc Nolan kiện Ủy ban duyên hải Nam California (1987) và vụ Dolan kiện Thành phố Tigard (1994), Tòa án kết luận rằng nếu không có mối liên hệ chặt chẽ và tỉ lệ thuận giữa các vấn đề nảy sinh từ hoạt động xây dựng với các yêu cầu của chính quyền thì việc điều chỉnh đó sẽ bị coi là tước đất của dân. Ví dụ trong vụ Dolan, một người chủ cửa hàng xin xây dựng một tòa nhà để mở rộng quy mô cửa hàng. Chính quyền thành phố cho phép xây dựng với điều kiện là người chủ cửa hàng phải dành ra một phần đất để làm chỗ cho người đi bộ và đường xe đạp. Tòa án đã bác bỏ điều kiện này vì cho rằng thành phố không chứng minh được đường xe đạp đó là cần thiết cho việc đi lại của các khách hàng mới nhờ việc mở mang cửa hàng. 

Tuy nhiên, từ vụ Lucas, Tòa án dường như có sự phân vân về mức độ điều chỉnh các quy tắc truyền thống. Chẳng hạn như Tòa án đã mở rộng học thuyết nghiêm ngặt khi phủ nhận một đạo luật của liên bang quy định các công ty than có bitum phải đóng góp phúc lợi y tế cho các công nhân mỏ về hưu; bốn thẩm phán cho rằng đạo luật này đã tước đoạt tài sản của các công ty, mặc dù thực tế không hề có bất kỳ tài sản nào hay một lợi ích nào có thể xác định được bị lấy đi, và một thẩm phán thứ năm thì phản bác đạo luật này dựa trên cơ sở về yêu cầu tôn trọng quyền sở hữu của cá nhân. (Eastern Enterprises kiện Apfel, 1998). Mặc khác, các nhà vận động tranh luận rằng án lệ Lucas phải được áp dụng cho bất kỳ quyền lợi nào đối với tài sản, để cho nếu như chính quyền có không cho người dân sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian thì đó cũng là lấy mất các lợi ích kinh tế có thể có được trong thời gian đó và như vậy cũng là một sự tước đoạt, nhưng trong vụ Hội đồng bảo tồn Tahoe-Sierra kiện Cơ quan quy hoạch vùng Tahoe (2002), Tòa án đã không chấp nhận với lý do rằng việc tạm dừng xây dựng trong thời gian hai năm rưỡi để thực hiện quy hoạch không tạo thành hành vi lấy đi quyền của người dân vì đó chỉ là việc điều chỉnh tạm thời tất cả các quyền đối với bất động sản.