JOHN BROWN
John Brown là người phụ trách hoạt động đấu giá
của Express Auction, một trong những công ty
tổ chức đấu giá bất động sản hàng đầu của Mỹ.
Lời khuyên tốt nhất tôi từng nhận được là: coi đấu giá là một cách để mua và bán, cũng như đầu tư bất động sản.
Từ lâu, đấu giá đã gắn liền với việc bán các tài sản bị tịch biên, tịch thu và đồ cổ. Điều này là hoàn toàn đúng. Tuy nhiên, đấu giá cũng là một phương pháp hiệu quả và cực kỳ phổ biến trong việc mua, bán các tài sản có giá trị lớn. Hiệp hội những nhà đấu giá quốc gia cho biết: Trong năm 2005, số lượng các cuộc đấu giá trực tiếp trong kinh doanh bất động sản tăng 4,9% sau khi đã đạt mức tăng kỷ lục 11,1% vào năm 2004. Rất lặng lẽ, hàng năm, hoạt động đấu giá bất động sản đóng góp 6,5 tỷ đô la vào tổng doanh thu của thị trường này. Một nghiên cứu của Hiệp hội những người kinh doanh bất động sản quốc gia dự đoán đến năm 2010, cứ ba tài sản thì sẽ có một cái được bán bằng phương pháp đấu giá. Gần đây, các toà chung cư, các ngôi nhà, nhà máy công nghiệp, các điểm phát triển, khu nghỉ mát, khu văn phòng, các trung tâm bán lẻ, khách sạn, nhà hàng và các câu lạc bộ đêm đã được rao bán thông qua đấu giá.
Khi một người quyết định bán tài sản của mình bằng hình thức đấu giá, người đó sẽ cùng với công ty đấu giá quyết định ngày đấu giá tài sản. Sau đó, công ty tổ chức đấu giá sẽ quảng cáo tài sản với nhằm thu hút sự quan tâm của các khách hàng tiềm năng. Đấu giá sẽ tạo ra không khí gấp gáp, khẩn trương đối với người mua, những người hiểu rằng tài sản chỉ được bán vào một ngày nhất định. Điều này góp phần thu hút những người thực sự muốn mua. Họ nhận thức được rằng, người chủ sở hữu có lý do và nghiêm túc trong việc nhượng lại tài sản. Những người mua hiểu được điều lệ của phiên đấu giá. Họ biết giá tối thiểu và có cơ hội xem xét kỹ tài sản, đồng thời thể hiện sự kiên trì của mình. Sau cùng, đấu giá đem lại cơ hội chiến thắng cho cả người mua và người bán. Người bán muốn làm tăng gấp đôi giá trị của tài sản trên thị trường nhưng người mua chỉ muốn trả một khoản bằng một phần mười giá trị của nó. Mà tại sao chúng ta lại không thể làm được điều đó! Sự thật là đấu giá cho thấy giá trị hiện thời của tài sản trên thị trường và khiến người mua mong muốn được mua tài sản đó. Hơn nữa, quá trình này chỉ diễn ra trong vòng 60 ngày chứ không phải là 6 tháng hay 2 năm.
Do các cuộc đấu giá bất động sản đã trở nên phổ biến, các công ty tổ chức đấu giá có thể cung cấp hàng loạt dịch vụ, cạnh tranh với dịch vụ của các công ty môi giới bất động sản truyền thống. Đây là các chuyên gia bất động sản được cấp phép hoạt động, có khả năng tổ chức được nhiều hơn các hoạt động đấu giá đơn thuần.
Khi công ty đấu giá nhận được danh sách tài sản, phòng đấu giá sẽ thực hiện toàn bộ việc chuyển giao, từ bước khảo sát tới bước chốt hợp đồng. Trong suốt quá trình đó, các công ty thương mại đấu giá bất động sản làm việc với chủ sở hữu để định giá tài sản, xây dựng hình thức và các điều lệ của buổi đấu giá, giải quyết các vấn đề luật pháp, kỹ thuật, cũng như chuẩn bị kế hoạch marketing, phô tô quảng cáo, các quyển cung cấp thông tin, bao gồm: thông tin so sánh, thông tin nhân khẩu học và các thông tin kinh tế khu vực. Công ty đấu giá có nhiệm vụ thu hút sự chú ý của người mua. Trong ngày đấu giá, công ty này tổ chức đấu giá và đảm bảo quá trình kết thúc tốt đẹp. Sau khi một giá nào đó được chấp nhận và hợp đồng được ký kết, công ty đấu giá như Express Auction có trách nhiệm hướng dẫn hai bên mua – bán hoàn tất những thủ tục cần thiết.
Do đấu giá dần trở thành yếu tố chính trong nền công nghiệp thương mại bất động sản, nhiều công ty môi giới bất động sản truyền thống hợp tác với các công ty đấu giá bất động sản. Ngày nay, các công ty môi giới bất động sản có thể cung cấp các dịch vụ đấu giá như là phương pháp khác nhằm bán tài sản cho người muốn bán.
Những nhà đầu tư bất động sản thường phân vân không biết hình thức đấu giá có hiệu quả trong thị trường phát triển hay thị trường không phát triển? Đấu giá có lợi cho người mua hay người bán. Khi thị trường nóng – thị trường của người bán – người bán có chiếc đòn bẩy để nâng giá tài sản, cho dù sử dụng hình thức nào đi chăng nữa. Điều ngược lại hoàn toàn đúng trong thị trường của người mua .
Mặc dù vậy, trong từng loại thị trường, đấu giá đều mang lại nhiều lợi ích.
Khi thị trường của người bán phát triển mạnh, đấu giá làm tăng tối đa giá trị tài sản và đảm bảo người bán sẽ thu được nhiều tiền nhất vì toàn bộ “khán giả” mua đều biết tới cơ hội mua tài sản thông qua chiến dịch marketing rầm rộ. Ngay cả khi thị trường chững lại, người bán vẫn có lợi từ tốc độ của việc bán hàng theo phương thức đấu giá. Một cái lợi nữa là họ có tiền để sớm tái đầu tư, loại bỏ nguy cơ thường xuyên phải cầm cố, nộp thuế và các khoản chi trả cho sửa chữa, bảo dưỡng ngôi nhà.
Trong thị trường của người mua, khi có quá nhiều tài sản được rao bán, các cuộc bán đấu giá dường như làm đóng băng thị trường và nó thu hút hầu hết sự chú ý của người mua vào tài sản được đấu giá. Những người mua thường nói: “Này, tôi sẽ chờ cuộc đấu giá kết thúc rồi mới xem xét các tài sản tương tự trong vùng, vì có lẽ tài sản được đấu giá là tài sản tốt nhất.”
Như vậy, cho dù đó là nền kinh tế hay thị trường nào, đấu giá cũng mang lại nhiều lợi ích cho cả người mua và người bán:
Tốc độ mua bán. Đấu giá giúp đưa tài sản ra khỏi danh sách các tài sản được rao bán và bán cho người cần mua trong khoảng thời gian chưa tới 90 ngày. Điều này làm giảm chi phí cơ hội của tài sản trong quá trình chuyển sở hữu và trong thị trường suy giảm, cho phép người bán bán được tài sản trước khi nó bị giảm giá trị.
Người bán là người đặt ra các điều lệ. Với việc đặt ra các điều lệ như: không có trường hợp ngẫu nhiên, bán theo hiện trạng, không bảo đảm, tiền đặt cọc lớn, thời hạn chốt hợp đồng 30 ngày, điều duy nhất những người tham gia đấu giá có thể lựa chọn là đưa ra giá của mình.
Giá trị. Các nghiên cứu mang tính học thuật và kinh nghiệm của chúng tôi đều cho thấy: Tại các cuộc đấu giá, tài sản bán được giá hơn so với kiểu bán thương lượng. Điều này một phần là do sự kết hợp giữa phản ứng của thị trường cưỡng bức và ngày bán được quyết định từ trước.
Sự minh bạch. Cả người mua và người bán đều biết rõ toàn bộ quá trình mua bán. Thời gian của cuộc đấu giá được đảm bảo, các điều lệ là cố định và giá đấu thầu được tuyên bố công khai.
Nhiều người mua hơn. Phương pháp quảng cáo và marketing độc quyền của một nhà đấu giá cho phép người bán tiếp cận với rất nhiều người mua và vì vậy, nó giúp bộc lộ giá trị thực sự của tài sản trên thị trường.
Chiến thắng dành cho cả người mua và người bán. Trong một cuộc đấu giá, người mua cũng là người chiến thắng vì anh ta có thể tránh được các cuộc đàm phán, thương lượng kéo dài, có thể chấp nhận được mức độ khó của sân chơi và có được sự tự tin do biết rằng: cái giá mà mình đã trả là mức cần thiết tối thiểu để mua được tài sản.
Có thể nói, đấu giá bất động sản mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư bất động sản, dù họ là người mua hay người bán.
