TERRY MURPHY
Terry Murphy là một diễn giả chuyên nghiệp, là CIO của Mỹ. Ông đã học ở Đại học Memphis và là tác giả của nhiều tạp chí như: Bản tin về đại lý môi giới (Broker Agent News), Tạp chí người sáng tạo thế chấp (Mortage Originator), Bất động sản Times (Realty Times) và Phụ nữ Memphis (Memphis Woman).
Ông Cavett Robert vĩ đại, người sáng lập ra Hiệp hội diễn giả quốc gia (National Speakers Association) và là một nhà kinh doanh lâu đời, đã phát biểu một câu mà tôi rất tâm đắc: “Đừng đợi để mua bất động sản – hãy mua bất động sản và đợi.” Đây là một lời khuyên đáng tin cậy, nó đã giúp ích cho tôi và rất nhiều khách hàng của tôi trong những năm qua.
Trừ những trường hợp ngoại lệ như thảm hoạ nhân tạo Chernobyl xuất hiện và tác động đến thị trường bất động sản, nhìn chung, thị trường bất động sản ở hầu khắp các khu vực tăng giá.
Hầu hết những người bình thường (xin lỗi Donald, không phải là ông đâu!) đầu tư vào khu vực họ sống nhưng họ lại không thể làm giàu thêm cho mình nhờ đầu tư vào bất động sản khác.
Tôi giới thiệu thêm 3 bước hành động dưới đây để góp phần vào lời khuyên của Cavett, giúp mọi người biết cách mua bất động sản và chờ đợi.
Bước 1: Bắt đầu với một kế hoạch. Xây dựng một kế hoạch chiến lược (đầu tư vào bất động sản lâu dài hay ngắn hạn). Bạn có thể chọn giữ bất động sản trong một thời gian dài hay trong một thời gian ngắn và bán nó đi để thu lợi nhuận ngắn hạn.
Nếu kế hoạch của bạn là giữ bất động sản trong một vài năm, chiến lược của bạn cần phải có những đánh giá hàng năm và thu nhập bất động sản ổn định để trả món nợ thế chấp và đem lại lợi nhuận cho bạn. Tuy nhiên, nếu kế hoạch của bạn là giữ bất động sản trong một thời gian ngắn, bạn sẽ phải nghĩ đến việc thuê một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp, đầu tư một món tiền để sửa chữa, thay thế và trông coi, tiết kiệm tiền để bù vào số thu nhập bất động sản trong trường hợp bị thiếu và tính toán ảnh hưởng lâu dài của khu vực xung quanh về lâu dài. Nếu mảnh đất hay ngôi nhà đó thuộc khu vực tiện cho sinh hoạt: gần trung tâm và trường học, rất gần bến xe buýt hay các điểm giao thông công cộng, bạn có thể chắc chắn rằng; thu nhập bất động sản sẽ tăng lên đều đặn.
Nếu bạn dự định giữ bất động sản trong một vài năm, bạn nên xem xét lợi nhuận của món nợ thế chấp có thời hạn trả dần ngắn hơn, nhờ đó, bạn có thể trả món nợ sớm hơn và vào thời gian cụ thể hơn. Nếu bạn có thể trả món nợ thế chấp trong thời hạn từ 10 đến 20 năm, bạn sẽ tạo ra luồng tiền mặt dư nhanh hơn so với những món nợ truyền thống kéo dài 30 năm. Chiến lược của bạn có thể cần tới một số bất động sản khác. Sử dụng vốn cổ phần bất động sản làm đòn bẩy để đảm bảo tiền đầu tư phát sinh. Kế hoạch nắm giữ lâu dài không gây sức ép về tài chính. Kế hoạch nắm giữ ngắn hạn có thể là một cách cực kỳ hay để thu tiền mặt, nhưng một điều cần chắc chắn là bất động sản nằm ở một khu vực thuận lợi, có thể đảm bảo được nguồn thu nhập bất động sản ổn định; sau đó, hãy để bất động sản mang lợi nhuận về cho bạn. Trước khi bạn biết đó, 10 năm có thể đã qua đi, và với một chiến lược đầu tư sáng suốt, bạn sẽ tận hưởng cảm giác sung sướng khi hàng tháng, giá trị bất động sản của bạn được đánh giá cao hơn; bất động sản và tiền của bạn đã mang lợi nhuận về cho bạn.
Mua một ngôi nhà cho mình và gia đình cũng là một cách để bắt đầu đầu tư bất động sản. Vụ mua bán này là một bước đầu tư và có thể sử dụng để mua thêm bất động sản. Tuy nhiên, hầu hết mọi người thường để tâm đến việc mua một món quà cho ngày nghỉ lễ hơn là kinh doanh bất động sản.
Hãy siêng năng thêm một chút và xác định rõ mục tiêu tài chính của mình. Bạn có kế hoạch sống trong ngôi nhà đó không và nếu có thì là bao lâu? Câu trả lời cho câu hỏi này sẽ giúp xác định chiến lược tốt nhất. Cần xem xét các nhân tố như: lịch sử thị trường tại chỗ, kế hoạch phân khu và qui hoạch của địa phương, những công trình mới xây dựng… Hãy tính toán kỹ lưỡng và xét đến tình hình của mình: Nếu bạn còn độc thân, bạn muốn đầu tư vào bất động sản và bạn muốn bắt đầu từ việc tìm một nơi khiêm tốn để ở. Hãy sử dụng thời gian này để tìm hiểu về bổn phận và nghĩa vụ của người chủ ngôi nhà hay mảnh đất đá, hãy xây dựng uy tín cho mình; tìm kiếm và xây dựng những mối quan hệ giúp ích cho bạn trong tương lai.
Bước 2: Thành lập một nhóm chuyên gia. Bạn sẽ cảm thấy việc học đầu tư vào bất động sản trở nên dễ dàng hơn, nếu bạn được tiếp xúc với lĩnh vực này thường xuyên. Internet, sách vở, những hội thảo chuyên đề bất động sản… có thể đáp ứng được nhu cầu của bạn. Lời khuyên tốt nhất là hãy tìm kiếm và thành lập một nhóm các chuyên gia vì kinh doanh bất động sản là một cuộc phiêu lưu nhiều mặt. Bạn không thể biết hết được các mặt đó. Cố gắng tự học tất cả có thể là một việc quá sức với bạn và cả với cái ví của bạn nữa.
Hãy phỏng vấn và thăm dò những người có tài mà bạn mong là sẽ tham gia vào nhóm của mình. Hãy phỏng vấn những chủ đại lý bất động sản, chủ xây dựng, giám định viên, người cho vay nợ, người có vị trí quan trọng trong ngân hàng, kế toán và những người được uỷ quyền, những người chuyên về lĩnh vực bất động sản trước khi bạn bắt đầu thăm dò, tìm kiếm bất động sản. Hãy chọn những chuyên gia có tác phong giống bạn. Mỗi khu vực đều có sắc thái riêng và điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản của bạn tại đó. Dân địa phương có thể biết rất rõ những đặc điểm riêng đó nhưng bạn không thể tìm thấy chúng trong bất cứ cuốn sách hay tờ báo về kinh doanh bất động sản nào. Có bên mình một nhóm cộng sự mà bạn tin tưởng sẽ khiến việc tìm kiếm và mua bất động sản của bạn trôi chảy hơn.
Khi tôi chuyển từ Chicago về Memphis, tôi đã cố gắng tìm kiếm một biệt thự trong khu nhà giàu. Những ngôi nhà kiểu này rất hiếm. Chủ nhà đang rao bán ngôi nhà, nhưng sau khi chúng tôi thống nhất về giá cả của ngôi nhà thì người ta định giá ngôi nhà thấp hơn so với lời đề nghị của tôi. Điều này có lợi cho tôi nhưng không có lợi cho bà ta vì chỉ trong vòng chưa đầy 24 tháng sau, giá của ngôi nhà đã tăng lên gấp đôi. Tuy nhiên, giá của những ngôi nhà xung quanh đó chỉ tăng từ 2 – 3% một năm. Bài học ở đây là: hãy điều tra cẩn thận, đặt câu hỏi và tiếp tục điều tra trước khi quyết định đầu tư. Câu châm ngôn cũ “vị trí, vị trí, vị trí” vẫn còn nguyên giá trị của nó.
Bước 3: Thực hiện kế hoạch. Hãy sử dụng những đường lối đã vạch ra để xây dựng danh mục đầu tư của mình. Tập hợp nhóm chuyên gia để tiến hành thảo luận và đưa ra quyết định tối ưu. Thường xuyên dành thời gian điều tra thị trường. Rất nhiều nhà đầu tư, do mới bắt đầu kinh doanh bất động sản, thường đánh giá thấp tầm quan trọng của việc điều tra thị trường một cách đều đặn. Bởi vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sự thành bại của vụ đầu tư. Tôi đã từng tư vấn cho rất nhiều nhà đầu tư để họ mua những bất động sản được quản lý bởi một công ty quản lý bất động sản. Sau đó, những nhà đầu tư đó thường lơ là kiểm tra giá trị của bất động sản hay điều tra yêu cầu bảo dưỡng, xem xét nguy cơ lỗi thời, đánh giá nguy cơ cạnh tranh từ những ngôi nhà mới xây hay dự kiến xây ở khu vực đó. Và họ cho rằng mình chẳng kiếm thêm được tí lợi nhuận nào cả. Đây không phải là một kế hoạch tốt.
Có một điều bạn có thể chắc chắn, đó là: thị trường bất động sản thay đổi hàng ngày. Nó không thay đổi nhanh như thị trường chứng khoán nhưng có một thứ tác động đến bất động sản hàng ngày: công ty phá sản, công ty mới thành lập, giao thông công cộng, thuế mới, trường học mới, trung tâm thương mại mới và dự án nâng cấp khu vực trung tâm.
Lời khuyên tuyệt nhất về kinh doanh bất động sản mà tôi từng nhận được là hãy mua bất động sản và chờ đợi. Trong 10 năm, mỗi năm mua một bất động sản, thậm chí một vụ đầu tư khiêm tốn nhất cũng cho phép bạn kiếm được tiền, kể cả khi bạn ngủ; hơn nữa, khoản tiền đó thường lớn hơn số tiền bạn có thể kiếm được khi làm việc rất chăm chỉ. Khi bạn chú ý cẩn thận, công sức đầu tư của bạn sẽ được đền đáp. Và như Cavett vẫn nói, hãy kiếm tiền khi chờ đợi. Chúc may mắn!
