M. ANTHONY CARR
M. Anthony Carr từng là người đầu tư, nhân viên bất động sản, người đào tạo bất động sản, người phụ trách chuyên trang và tác giả chuyên viết về bất động sản từ năm 1989 đến nay. Ông là cựu Tổng biên tập cho Thời báo Washington và là tác giả của cuốn “Đầu tư bất động sản dễ dàng hơn: phương pháp tiếp cận chung với Building Wealth”
Lời khuyên có giá trị nhất mà tôi từng được nghe là: khi bạn muốn mua tài sản bị thế chấp đang chờ thanh lý của một người đang trong cảnh túng quẫn, cách làm khôn ngoan nhất là thiết lập mối quan hệ kinh doanh với người đó càng sớm càng tốt. Hãy cho anh ta biết rằng bạn là một nhà đầu tư, bạn có thể giúp anh ta tránh khỏi cảnh bị cầm cố tài sản và mang tiền mặt đến cho anh ta.
Rất nhiều nhà đầu tư theo cơ hội muốn kiếm lợi nhuận bằng cách mua các tài sản bị cầm cố. Họ thường nảy sinh ý tưởng này từ những bản tin cuối ngày của ti vi, và các ý tưởng đó biến thành những e – mail gửi cho tôi để hỏi cách bắt đầu như thế nào. Thực ra mua bán các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý là con đường kiếm tiền rất nhanh khi người đó mua được tài sản với giá hợp lý và điều kiện tài sản còn tốt; sau đó quay vòng, bán nó để kiếm một khoản lời lớn. Thách thức duy nhất là đôi khi bạn phải đối mặt với một vài nhà đầu tư – những người muốn làm những việc bạn đang làm – tại toà án.
Làm điều mà người khác không làm, bạn sẽ tăng lợi nhuận của mình tới mức khổng lồ. Hãy tìm kiếm các tài sản có nguy cơ bị cầm cố. Đó là những viên kim cương thật sự trong lớp bọc sần sùi, khô cứng của đầu tư bất động sản. Bạn có nhiều lợi thế hơn vì bạn đang giải quyết công việc với những người chủ túng quẫn – người sẵn sàng bán tài sản với mức hạ giá lớn nhất để cứu họ thoát khỏi cảnh mất tín dụng, sự xấu hổ và những áp lực tài chính. Trong thế giới cầm cố, bạn không phải làm việc với các luật sư bất động sản và cầm cố, những người không có chút tình cảm nào trong việc chuyển giao bất cứ cái gì. Họ chỉ quan tâm đến một điều duy nhất, đó là kiếm được càng nhiều tiền càng tốt. Trách nhiệm của họ là trả tiền lãi suất cầm cố và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho người chủ mới.
Bước đầu tiên là tìm kiếm các thông báo nợ – NOD tại toà án của hạt. Thông báo này sẽ được chuyển cho chủ sở hữu của các tài sản thế chấp đang chờ thanh lý. Lúc này, người chủ sở hữu chỉ còn một vài tuần để lấy lại tài sản hoặc sẽ mất quyền sở hữu tài sản đó. Qua việc điều tra các bản thông báo nợ, bạn sẽ tìm được những người chủ sở hữu sẵn lòng đàm phán trước khi những kẻ cạnh tranh với bạn vào cuộc tại phiên toà. Bạn không thể chờ đợi lâu vì thời gian từ ngày ra thông báo nợ tới hạn cuối cùng là rất ngắn.
Bước thứ hai là nhanh chóng sắp xếp một cuộc hẹn với người chủ sở hữu. Bạn cần biết liệu anh ta có sẵn sàng đàm phán để chuyển giao quyền sở hữu và tránh được cảnh bị tịch biên tài sản, bảo vệ được tài khoản ở ngân hàng và có tiền bỏ túi hay không.
Tuy nhiên, bạn cũng phải đối diện với rất nhiều vấn đề mang tính tâm lý của người chủ sở hữu. Anh ta có thể phủ nhận rằng mình đang gặp rắc rối; tức giận vì cho là bạn đang cố gắng kiếm lời từ những khó khăn tài chính của anh ta; hy vọng hão huyền rằng bạn sẽ cho anh ta vay tiền để thuê hay mua lại ngôi nhà. Hãy nhanh chóng học cách giải quyết những vấn đề đó – làm việc chỉ mang tính chuyên môn thuần tuý, luôn có thái độ nhã nhặn khi đưa ra lời đề nghị giúp đỡ người chủ sở hữu thoát khỏi tình cảnh khó khăn.
Mục đích của bạn là chuyển tên của anh ta thành tên bạn trên giấy tờ sở hữu, ngăn chặn việc tịch biên tài sản. Bạn hãy mang thông báo nợ mới nhất tới công ty cầm cố tài sản và trả các khoản lãi cũng như thanh toán các khoản thuế có liên quan tới tài sản.
Bước thứ ba là chuẩn bị thật kỹ trước khi tiếp cận với người chủ sở hữu của tài sản thế chấp đang chờ thanh lý bằng cách thực hiện các việc sau:
Thu thập tiền (tiền mặt hoặc văn tự cầm cố)
Xem xét lại khoản tiền đó
Tìm kiếm một người khảo sát nhà đất đáng tin cậy để tính toán khoản tiền bạn phải chi trả cho việc sửa sang ngôi nhà
Tìm kiếm những nhà thầu khoán sẵn sàng và có thể mua lại ngôi nhà đó trong vòng vài ngày
Tìm kiếm một người được uỷ quyền để thay bạn hoàn thành các thủ tục pháp lý và ký kết hợp đồng mua bán
Bạn muốn kiếm tiền nhờ những người bán đang trong cảnh túng quẫn nhưng tính toán được số lượng thích hợp quả là một thử thách. Trước tiên, bạn phải tính được giá trị khoản nợ theo giá hiện thời là bao nhiêu. Khi tính toán về khả năng thành công của vụ làm ăn, bạn cần xác định được giá trị của ngôi nhà đó trong thị trường cân bằng (sau khi nó đã được sửa sang), chi phí để mua ngôi nhà (chi phí ký kết hợp đồng, chi phí cho các cuộc hẹn, vv…), chi phí sửa chữa, chi phí quảng cáo và sau cùng là lợi nhuận bạn thu được.
Mục tiêu của bạn là thu được lợi nhuận tương đương với 15% đến 25% giá bán của ngôi nhà, nếu không thì vụ làm ăn của bạn chẳng có giá trị gì cả. Là một người chuyên đầu tư vào các tài sản thế chấp chờ thanh lý, bạn muốn có đường biên lợi nhuận lớn, sao cho sau khi bạn mua ngôi nhà, một khiếm khuyết nào đó của ngôi nhà mà bạn chưa phát hiện ra không ngốn mất số lợi nhuận mà bạn có thể thu được.
