GARY GORMAN
Gary Gorman là người sáng lập và đối tác quản lý của hệ thống trao đổi 1031, LLC, một chuyên gia về thuế trong lĩnh vực bất động sản và là tác giả của cuốn “Exchanging UP”!
Khi bán nhà hay đất, bạn chỉ nên đóng thuế nếu bạn muốn, và với số tiền mà bạn thấy hợp lý. Tôi đã học được bài học quí giá này hơn 20 năm, từ trước khi tôi chịu trách nhiệm quản lý và giải quyết các vấn đề liên quan đến thuế cho văn phòng tại San Francisco của công ty Price Waterhouse (hiện nay đã đổi thành PricewaterhouseCooper). Hồi đó, tôi có một khách hàng kinh doanh bất động sản rất hay sử dụng Hệ thống trao đổi 1031 để trì hoãn việc đóng thuế cho khoản lợi nhuận thu được từ việc mua – bán đó. Mục 1031 của qui ước IRS cho phép người đóng thuế tích luỹ được khoản lợi nhuận thu từ việc bán những tài sản đầu tư cũ để đổi lấy những tài sản đầu tư mới; nhờ đó, họ không phải đóng thuế cho món lời ngày càng tăng đó. Đây là một trong những lợi thế vô cùng to lớn của việc sở hữu bất động sản so với sở hữu cổ phiếu và trái phiếu, bởi vì không có mục qui ước tương tự cho cổ phiếu và trái phiếu. Tôi không hề biết rằng thời gian làm việc với vị khách hàng đó chính là bước khởi đầu để xây dựng và phát triển sự nghiệp vĩ đại của tôi sau này – sự nghiệp với bất động sản. Từ sau năm 1991, IRS thay đổi các điều lệ trong Hệ thống trao đổi 1031 và bắt đầu yêu cầu các nhà môi giới tham gia giao dịch phải có đủ trình độ chuyên môn, tôi cảm thấy mình ngày càng bị vũ đài 1031 hấp dẫn. Lợi dụng vốn kiến thức về ngành bất động sản và các kỹ năng của một CPA , tôi thôi học khoá đào tạo CPA và bắt đầu sự nghiệp của một nhà môi giới chuyên nghiệp. Đến nay, tôi đã tham gia giải quyết hơn bốn ngàn vụ giao dịch buôn bán.
Kinh nghiệm dạy tôi rằng, dù vụ trao đổi có khó khăn và phức tạp đến đâu chăng nữa, chỉ cần theo sát 6 nguyên tắc sau, bạn sẽ thành công trong việc trì hoãn đóng thuế.
1. Giữ bất động sản lại để đầu tư. Kể cả cơ ngơi cũ mà bạn đang rao bán và cơ ngơi mới mà bạn đang muốn mua, hãy giữ lại để đầu tư. Bất kì loại bất động sản nào cũng đều có giá trị như một món đầu tư. Bạn có thể bán biệt thự sang trọng và mua một văn phòng lớn, một chung cư, một nhà kho, hay thậm chí là cả khu đất trống. Giữ bất động sản lại và bán ra khi có thời cơ. Nói chung, bạn nên giữ cơ ngơi cũ và cơ ngơi mới lại để đầu tư trong ít nhất một năm và một ngày.
Bất cứ thứ gì được xếp vào danh mục bất động sản đều có thể dùng để kinh doanh. Bạn có thể tận dụng những lợi thế về nước, gỗ và ga trong căn nhà của mình khi kinh doanh. Vài năm qua, số lượng nhà nghỉ và nhà cho thuê xuất hiện ngày càng nhiều trong danh mục của 1031.
2. Giới hạn số bất động sản ở con số 3 hay ít hơn. Tính từ ngày bán được cơ ngơi cũ, bạn có 45 ngày để cung cấp cho môi giới danh sách bất động sản mà bạn muốn mua. Trong danh sách của bạn chỉ nên có khoảng 3 cơ ngơi hay ít hơn và 45 là số ngày hạn định. Bạn không thể kéo dài thời gian đó, bởi vì kỳ hạn có thể rơi vào ngày nghỉ cuối tuần hay nghỉ lễ.
Bạn sẽ hạn chế được sai sót khi mua căn nhà nếu số bất động sản cần mua trong danh sách chỉ là 3 hay ít hơn. Ví dụ, điều này có thể chấp nhận được nếu bạn đã bán ngôi biệt thự sang trọng với giá 100.000 đô la, sau đó liệt kê ra danh sách 3 ngôi nhà cần mua, mỗi cái có giá là 10.000 đô la (tổng là 30.000 đô la). Tuy nhiên, nếu bạn liệt kê hơn 3 bất động sản, danh sách tổng của bạn không thể gấp quá 2 lần giá bán ngôi nhà cũ. Ta thử thay đổi ví dụ, nếu bạn liệt kê 4 bất động sản cần mua, mỗi cái có giá 75.000 đô la (tổng tất cả là 300.000 đô la), cả vụ trao đổi đã quá lố – có nghĩa là cả vụ trao đổi đã thất bại (ngay cả khi bạn chỉ mua một trong số 4 bất động sản đó) vì bạn đã liệt kê quá 3 bất động sản và tổng giá của chúng lại vượt quá 2 lần giá bán ngôi nhà cũ. Ta có thể rút ra kinh nghiệm là: Hãy đơn giản danh sách của bạn và giới hạn chúng ở mức 3 tài sản hay ít hơn.
Các đặc điểm nhận dạng khu nhà hay mảnh đất đó cần phải rõ ràng để nếu IRS muốn kiểm tra công việc của bạn, nhân viên của họ có thể đến ngay nơi đó để xác nhận danh sách. Ví dụ, bạn nên trích là: “123 đường Chính, Denver, Colorado” hơn là “Một ngôi nhà có 3 phòng ngủ, 2 nhà tắm trên đường Chính, Denver, Colorado.” Hãy miêu tả thật chi tiết những khu đất trống không có địa chỉ email.
Bạn nên gửi danh sách cho nhà môi giới của bạn trước nửa đêm của ngày thứ 45. Bạn có thể gửi nó bằng email, fax, hay mang trực tiếp đến cho nhà môi giới, miễn là người đó được nó vào đúng ngày hẹn. Sau nửa đêm của ngày thứ 45, bạn không được phép thay đổi danh sách đó nữa; có thể bạn sẽ phải chịu hình phạt rất nặng, kể cả việc bị bỏ tù nếu IRS phát hiện ra bạn đã thay đổi danh sách đó.
3. Kết thúc việc mua tài sản mới trong vòng 180 ngày. Kể từ ngày bạn hoàn thành việc bán cơ ngơi cũ, bạn có 180 ngày để mua được cơ ngơi mới và cơ ngơi mới này phải nằm trong danh sách đã gửi cho nhà môi giới của bạn. Bạn có thể mua một hay cả ba tài sản nằm trong danh sách đó. Cũng giống như yêu cầu 45 ngày, 180 ngày là số ngày hạn định để hoàn thành việc mua bán này (bao gồm cả ngày nghỉ cuối tuần và nghỉ lễ); và bạn không thể kéo dài kỳ hạn đó.
Hoàn thành việc mua bất động sản có nghĩa là bạn phải nắm được quyền sở hữu và đứng tên sở hữu tài sản đó trước ngày thứ 180. Bạn cần phải dừng việc mua ngôi nhà hay mảnh đất đó vào hôm trước, nếu ngày thứ 180 rơi đúng vào thứ 7, chủ nhật hay kì nghỉ lễ. Chúng tôi luôn cảm thấy vô cùng lo lắng khi khách hàng của mình kết thúc việc mua bán đúng vào phút cuối cùng của kỳ hạn.
4. Chọn một nhà môi giới có đủ trình độ chuyên môn về lĩnh vực bất động sản. Bạn không thể chạm đến tiền trong suốt thời gian bán bất động sản cũ và mua bất động sản mới. Luật pháp qui định rằng bạn phải nhờ đến một bên thứ ba không phụ thuộc (thường gọi là môi giới chuyên nghiệp) nắm giữ tiền cho bạn. Hãy cẩn thận khi chọn nhà môi giới cho mình vì luật pháp không bảo vệ bạn khỏi những nhà môi giới tai tiếng. Mới đây, một phiên toà đã ra quyết định: nếu người giữ tiền của bạn không được gửi với số tài khoản dành riêng cho bạn, chủ nợ của môi giới mà bạn thuê có thể thu hồi số tiền đó. Hãy đảm bảo rằng người môi giới đó đã lập tài khoản riêng cho bạn.
Bạn có thể cho rằng: Nếu vai trò của môi giới trong quá trình trao đổi là quan trọng đến vậy thì luật pháp liên bang và nhà nước nên có những điều luật rõ ràng để bảo vệ bạn cũng như tiền của bạn khỏi những môi giới thiếu thận trọng và trung thực. Trên thực tế thì không có luật nào như vậy, không có ai bảo vệ bạn cả.
5. Hãy đảm bảo rằng người chủ sở hữu bất động sản cũ và bất động sản mới là giống nhau. Tên người chủ sở hữu trong bản thống kê món tài sản cũ nên trùng với tên người chủ sở hữu trong bản thống kê món tài sản mới. Ví dụ, nếu Fred và Sue Jones bán ngôi biệt thự sang trọng của họ đi thì họ cũng phải cùng đứng tên chủ sở hữu món tài sản mới. Họ không thể đổi thành Tập đoàn đầu tư Jones, vì tập đoàn là một cá thể đóng thuế khác.
Các tập đoàn, hiệp hội, công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) và tơ rớt đều có thể dùng Hệ thống trao đổi 1031. Tuy nhiên, kiểu sở hữu tập thể này có thể gây phức tạp cho vụ trao đổi. Ví dụ, nếu trong hiệp hội của mình, bạn đứng tên chủ sở hữu bất động sản nhưng sau khi bán bất động sản đó, các đối tác của bạn muốn đầu tư vào lĩnh vực khác; lúc này, bạn cần phải được hướng dẫn chi tiết về cơ cấu trao đổi; do đó, có bên mình một môi giới có trình độ chuyên môn cao là rất quan trọng với bạn.
6. Mua một thứ gì đó có giá trị tương đương hay lớn hơn. Để tránh việc phải đóng thuế trong quá trình trao đổi, bạn phải mua một ngôi nhà, mảnh đất có giá trị tương đương hay lớn hơn tài sản cũ và tái đầu tư tất cả số tiền mặt bạn có. Ví dụ, nếu Fred và Sue bán ngôi biệt thự sang trọng của họ với giá 100.000 đô la; họ phải mua một cơ ngơi mới có giá trị thấp nhất là 100.000 đô la, để tránh phải đóng thuế. Nếu chỉ phải trả 90.000 đô la cho cơ ngơi mới, họ sẽ phải đóng thuế cho 10.000 đô la còn lại. Nếu sau khi bán ngôi biệt thự, họ thanh toán các văn tự cầm cố của mình và trả những chi phí khác hết tổng số tiền là 40.000 đô la, thì số tiền còn lại của họ là 60.000 đô la sẽ được chuyển tới người môi giới của họ; khi đó, họ phải tái đầu tư tất cả 60000 đô la đó. Giả sử họ muốn mua một cơ ngơi mới có giá là 150.000 đô la và để trả được món tiền đó, họ phải kí văn tự cầm cố mới có trị giá là 100.000 đô la, nhưng họ chỉ sử dụng 50.000 đô la trong số 60.000 đô la mà người môi giới đang cầm, họ sẽ phải đóng thuế cho số tiền 10.000 đô la còn lại chưa được sử dụng đó. (Chú ý rằng: tôi không nói là để có thể sử dụng được Hệ thống trao đổi 1031, họ phải kí một món nợ khác cho cơ ngơi mới, ít nhất là tương đương với món nợ họ đã trả cho cơ ngơi cũ. Đây không phải là một yêu cầu, mặc dù có vẻ như rất nhiều chuyên gia tư vấn về thuế và trao đổi khuyên vậy.)
Không có giới hạn cho số vụ trao đổi bạn có thể tiến hành và bạn có thể tiếp tục thu lợi nhuận từ việc bán một cơ ngơi cũ và đổi lấy một cơ ngơi mới cho đến khi bạn quyết định lấy ra một phần tiền lãi trong khi bán bất động sản. Khi đó, bạn sẽ phải nộp thuế. Bằng cách này, bạn có thể kiểm soát được lượng tiền mặt rất có khả năng bị đánh thuế trong quá trình giao dịch. Tái đầu tư vào một ngôi nhà hay mảnh đất mới là một cách rất phổ biến để có thể sử dụng được tiền mặt mà không phải chấp hành nghĩa vụ đóng thuế.
